解析樓市四大熱點問題

       熱點問題一：樓市回暖，房價重新進入上升通道?
       現(xiàn)象與疑問：國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月，全國商品房銷售面積約2．9億平方米，同比下降12．4％，降幅比前4月縮小了1個百分點；商品房銷售額1．7萬億元，同比下降9．1％，降幅縮小2．7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份在70個大中城市中新房價格環(huán)比上漲有6個，比4月份時增加了3個，同時二手房的價格環(huán)比上漲的18個，比4月份增加了9個，“紅五月”名符其實。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34．2％和27．2％，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購以來的最高紀錄；廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51％，同比去年5月增長19％，成為過去16個月中銷售量最高的月份；上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出現(xiàn)了居民排隊購房的火爆場面。綜觀上面的這些現(xiàn)象，是不是表明了近期我國的樓市重新出現(xiàn)了回暖跡象，房價重新進入一個上升的通道?
       分析與回答：這次出現(xiàn)這種所謂的“購房熱”可能有三個原因，一是開發(fā)商采取降價出貨策略，注重突出樓盤的性價比，以價換量；二是宏觀經(jīng)濟下行國家重提“穩(wěn)增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調(diào)控進行“微調(diào)”，兩者合力使購房者預期改變；三是行政性調(diào)控政策已經(jīng)見底，長期累積的剛性需求得到釋放。目前市場的情況還是比較復雜，此輪“購房熱”帶有結(jié)構(gòu)性復蘇的特點，適合剛需。熱銷漲價仍屬個案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進一步觀察。畢竟中央并沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控，并且宏觀經(jīng)濟政策以及地方政府的“微調(diào)”政策，都會有一定的滯后性，因此預計年內(nèi)并不會出現(xiàn)房價暴漲，總體上仍會比較平穩(wěn)。
       此外，在樓市火爆的背后，有一些開發(fā)商推動的因素，想把這一波的行情做起來。從新華社房地產(chǎn)價格檢測系統(tǒng)的情況來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上升，但觀在還不能稱之為回暖，因為其還是處在一個底部慢慢地向上走的過程，本身也是符合市場規(guī)律的。
       截止到5月末，全國商品住宅待售面積高達1．97億平方米，同比又增長了43．7％，高庫存下開發(fā)商壓力仍較大，因此不會放棄炒作來提升市場交易量。一些調(diào)查也發(fā)觀，所謂排隊購房的現(xiàn)象，有開發(fā)商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市場表觀得那么夸張。
       熱點問題二：降息對房地產(chǎn)市場回暖作用顯著?
       現(xiàn)象與疑問：央行宣布降息之后，一時之間房地產(chǎn)市場重新火爆起來，同時市場也流言不斷，排隊購房的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。冷落許久的土地市場也出觀了一些搶地的現(xiàn)象。降息真的對房地產(chǎn)市場的回暖起到了這么大的作用?
       分析與回答：降息對房地產(chǎn)市場肯定是一個積極的因素。降息從國家的角度來看是要穩(wěn)增長，因為經(jīng)濟出觀了下滑的跡象。在這種前提下，降息是考慮在貨幣因素上面提振一下經(jīng)濟的發(fā)展，反過來對房地產(chǎn)市場也會有一個正面的效果。降息降低了資金成本，對于開發(fā)商來說，資金面情況也會好一些，對其整體壓力會有一定緩解。
       對于購房者來說，降息之后房貸還款可以減少一些。據(jù)測算，五年以上基準利率從7．05％降到6．8％，假設(shè)100萬元、20年期貸款，按照等額本息還款法計算，每個月少還150元。如果原來是貸款利率八五折優(yōu)惠，現(xiàn)在是八折優(yōu)惠，每個月又少還200元左右，這樣總共每月可少還約350元。雖然這相對于整個房貸來說不是很大的數(shù)字，但是對購房者的心理預期影響是很大的。特別是對于一些剛需來說，降息使購買者擔憂房價再次出現(xiàn)上漲，出手的積極性也逐漸增加。
       另外，降息也會使人們聯(lián)想到流動性泛濫將促使貨幣貶值，為了讓自己的錢保值，多數(shù)人很自然想到要買房。因為根據(jù)過去房地產(chǎn)暴漲歷史的經(jīng)驗，在一些購房者眼里，買房所獲得的收益遠遠超過了利息，不僅對抗了貨幣貶值，還贏得了“利潤”，最起碼從賬面上來說是如此。
       熱點問題三：房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會放松?
       現(xiàn)象與疑問：近來市場上一直有一股聲音認為今年的經(jīng)濟增速出現(xiàn)了放緩趨勢，未來要推動經(jīng)濟的增長，中央政府需要在政策上放松房地產(chǎn)調(diào)控力度，以保證經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展。那么在今年經(jīng)濟放緩的大趨勢之下，政府的房地產(chǎn)調(diào)控會不會或者是應(yīng)不應(yīng)該放松?
       分析與回答：不能否認，房地產(chǎn)在我國是一個支柱性的產(chǎn)業(yè)，所以在目前的經(jīng)濟出觀下行趨勢的背景下，房地產(chǎn)就成為了很多地方穩(wěn)增長的一種希望，這也是市場上出觀“放松調(diào)控”聲音的主要原因。但事實上，各部委就此問題接連發(fā)聲“撥亂反正”：12日，國家發(fā)改委發(fā)表聲明，稱有關(guān)媒體“地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”中涉及發(fā)改委官員表態(tài)的報道“純屬捏造”；14日銀監(jiān)會在其網(wǎng)站上發(fā)布了聲明，明確個人住房抵押貸款的風險權(quán)重為50％，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整，并不存在部分銀行在個人住房貸款風險權(quán)重計量方面可下降為20％至30％，騰挪出更多的個人住房抵押貸款額度，進而間接放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的問題；14日下午，中國人民銀行新聞發(fā)言人對“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”傳聞進行回應(yīng)，指出市場過度解讀其下發(fā)特急文件的慣例，同時表明對個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限不再進一步放寬，仍保持基準利率的0．7倍不變；18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人在接受新華社記者專訪時表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。該發(fā)言人同時強調(diào)，當前各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。
       一周時間之內(nèi)，四大部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說明，在市場觀望相持的敏感期，輿論風險高企；另一方面也再次表明，目前中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴謹，并無明顯的放松跡象。
       至于現(xiàn)行調(diào)控政策將來是否會轉(zhuǎn)向，則要取決于房價是否回到了合理價位。溫家寶總理曾表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”而對合理價位的評判，“新國八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟發(fā)展目標”，二是“居民住房支付能力”。
       根據(jù)聯(lián)合國人居中心研究的結(jié)論，合理房價收入比應(yīng)為3—6，即住房價格應(yīng)相當于每戶居民3—6年的平均收入。而我國目前房價收入比普遍在10以上，高的城市甚至達到20，當前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。
       而從經(jīng)濟發(fā)展目標來說，要不要通過樓市來穩(wěn)定增長、刺激需求，之前的歷史已經(jīng)給出了答案。2009年通過放松房地產(chǎn)調(diào)控拉動宏觀數(shù)據(jù)增長，房價出現(xiàn)了瘋狂的上漲，而實體經(jīng)濟很快又陷入以前的輪回。由此可見，如果因為上半年宏觀數(shù)據(jù)的下滑而再次放松樓市調(diào)控，那無異于放虎歸山。
       關(guān)于將來樓市調(diào)控走向問題，我們認為，目前的限貸、限購政策畢竟還缺乏長期的制度設(shè)計，完善房產(chǎn)稅、土地出讓制度，通過建立長效的市場化的調(diào)控手段，減少行政化的調(diào)控手段，才能有利于建立一個比較穩(wěn)定的、健康的房地產(chǎn)市場。
       熱點問題四：房價總體走勢會是怎樣?
       現(xiàn)象與疑問：目前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入到一個非常復雜的階段，各種力量的博弈進入白熱化階段，同時經(jīng)濟增速的放緩也加大了進一步進行房地產(chǎn)調(diào)控的難度。今年后半年房價的總體走勢會是什么樣呢?
       分析與回答：在貨幣政策松動使得流動性得到一定釋放的整個市場背景下，房地產(chǎn)市場不可避免地要受到影響。特別是隨著成交量的放大，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的預期會越來越高。但目前的經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等等，跟2009年已經(jīng)大不相同，預計房價不會是直線的拉升，但是貨幣松動基礎(chǔ)上資產(chǎn)價格的上漲，卻是可預見的趨勢。
       從一個經(jīng)濟體的發(fā)展來看，房價應(yīng)該是有一個比較穩(wěn)定的、平穩(wěn)的向上走的過程。特別是中國現(xiàn)在仍然是發(fā)展中國家，發(fā)展速度快。隨著整個經(jīng)濟體的發(fā)展，房價會有一個比較強的向上走的過程。
                                                                                                                                         （來源：新華網(wǎng)）