2012房地產(chǎn)市場前瞻

       2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中艱難生長。央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩；據(jù)中原地產(chǎn)2011年刊，2011年全國超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。
　　“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。面對2012年的房地產(chǎn)市場，我們期待什么？
　　總體局勢先掌握
　　2012年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨于平穩(wěn)和通脹的回落，房地產(chǎn)市場將迎來怎樣的前景？
　　中原地產(chǎn)分析師劉淵在接受《第一財經(jīng)日報》財商采訪時表示，2012年市場應(yīng)該是穩(wěn)中有升，市場依然還會有增長，但這種增長肯定有限。劉淵認(rèn)為：“2012年調(diào)控的大環(huán)境還將持續(xù)，但增長主要取決于兩方面因素。從全國看，受到調(diào)控影響的主要是發(fā)達(dá)城市和重點市場，但現(xiàn)在前30位的城市占全國住宅銷售的量也只有30%左右。市場的主力還是在發(fā)展中的二三線城市，占市場70%。它們沒有受到限購政策的影響，而它們的需求迄今為止還保持比較穩(wěn)定的增長。”
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部市場部研究總監(jiān)常智也在接受本報采訪時表示，2012年政策微調(diào)可能性較大，調(diào)控主線沒變，抑制投機需求的主線不變，但是對于自住首套房貸款和支持可能隨著2012年信貸流動性的寬松會有相應(yīng)的調(diào)整。
　　常智認(rèn)為：“限購根據(jù)個別地區(qū)市場情況有所放開，比如從5年換到2年或者3年。所以成交量應(yīng)該會有所回升。一手房則要看區(qū)域。”
　　個人購房還得挑
　　在市場處于調(diào)整階段的情況下，個人什么時候應(yīng)該入手買房，選擇怎樣的房子，也是一個需要考慮的問題。一手房、二手房還是學(xué)區(qū)房？經(jīng)濟(jì)不景氣的時候，錢不僅要花在刀刃上，還要花對時機。
　　劉淵認(rèn)為，有購房需求的人，房子可以先看起來，至于決定可以邊看邊做。“個人買房現(xiàn)在可以看，不管是新房還是二手房，買房人從挑選到?jīng)Q定會有兩三個月時間?，F(xiàn)在市場比較平淡，降價比較多，挑選余地也比較大。市場一旦有政策的微調(diào)和成交回升，就是比較好的入手時機。”
　　劉淵提醒，新房市場價格還是開發(fā)商定價，主要關(guān)注開發(fā)商的報價。二手市場相對挑選余地較大，各個區(qū)域都有二手房交易。買家如果覺得未來價格還能下降，可以和中介提出下降10%或者20%，讓中介去找。這時候買到低價房子的可能性較大，因為相對來說競爭的人較少。反過來市場好的時候，買家多，賣家也可能提價。
　　針對不同購房者的購房需求，常智認(rèn)為有幾方面的因素需要好好考慮。
　　常智建議，有意向買二手房的人還是一要對市場保持一定的關(guān)注。“二手房業(yè)主隨時會根據(jù)自己的財務(wù)狀況把房子拋出來，因為他們可能移民或者急需用錢。他們可能把成交價調(diào)到掛牌價之下20%，二手房的折扣可能就有8折。最近我們就有看到這樣的情況。新房主要在偏遠(yuǎn)區(qū)域，如果能碰到二手房業(yè)主打折，那就是機不可失。”
　　房貸利率怎么走？
　　2011年下半年，首套房貸利率提高到1.1倍，銀根緊縮給一部分購房者帶來了不少困擾，加上央行屢次提息，房貸一族還貸壓力越來越大。這種情況在2012年是否會得到緩解？
　　常智對此的看法偏向樂觀，他認(rèn)為，首套房貸利率很有可能調(diào)回基準(zhǔn)利率、甚至9折，這取決于銀行可貸資金的充足程度。常智解釋道：“2011年下半年銀行首套房利率調(diào)到1.1倍，但并不是完全針對房地產(chǎn)調(diào)控，也是由于銀行自身資金比較緊。隨著2012年流動資金的放開，可能銀行利率也會下降。這也符合政府&quo;鼓勵自住、壓抑投機&quo;的主線。”
　　此外，劉淵認(rèn)為，房貸利率決定因素不單在房地產(chǎn)市場，還有從宏觀大環(huán)境考慮，利率本身對市場的影響不是很明顯。
　　劉淵分析道：“之前房地產(chǎn)市場高度上漲的時候，比如2004、2005、2007年，利率也是一直在高速上漲，但并沒有影響消費者的購房熱情，反過來市場不太好的時候，也不會因為利率下降大家就開始買房。買房與否，主要取決于大家對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。”
　　租房租金也會降？
　　不同于購房者的挑三揀四、思忖再三，有租房需求的租客對市場的主動性似乎不高，租房從來都是“逆來順受”，房東和中介說什么價格就是什么價格。這種情況在2012年似乎不會改變，但是租客的腰包有望節(jié)流。
　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部的數(shù)據(jù)，北京市租房租金2011年7月份有比較明顯上漲，10月份后保持平穩(wěn)水平。
　　常智認(rèn)為，2012年經(jīng)濟(jì)面趨向平穩(wěn)，指標(biāo)也比較正常。所以2012年經(jīng)濟(jì)增長速度會比較慢，房租進(jìn)一步增長的動力是不存在的。常智直言：“2012年房租應(yīng)該是穩(wěn)中有降，不會升。主要因為房租與經(jīng)濟(jì)是緊密相關(guān)的，反映的是真實的需求，如果經(jīng)濟(jì)速度放緩，個人收入沒有提高，對房租的承受力下降，房租也不得不降。”
　　劉淵認(rèn)為目前租房租金還在上升。中高端漲得比較慢，低端漲得比較快。“租房成本對于要租房的人來講是個固定支出，一方面受供求影響另一方面受通脹影響。中高端市場因為投資性買房比重較多，控制得也比較多，所以這塊房租的上漲速度一直比較慢，租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價漲幅。但是低端市場因為適宜出租的量并不多，特別是在生活、交通比較方便的地區(qū)，總供應(yīng)量是有限的。”劉淵解釋道。劉淵所說的低端房源是每套租金3000元以內(nèi)的。
                                                                                          (來源:第一財經(jīng)日報)   (作者:林建榮單位:第一財經(jīng)日報)