“以房養(yǎng)老”將擴(kuò)大試點(diǎn) 重點(diǎn)研究和增加參與型產(chǎn)品

   6月30日，試點(diǎn)兩年的“以房養(yǎng)老”將迎來“大限”。然而，北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市僅有59戶投保，辦完所有流程的僅47人38戶。如此慘淡的業(yè)績，“以房養(yǎng)老”是否會(huì)就此夭折？試點(diǎn)之后的“以房養(yǎng)老”路在何方？

   “‘以房養(yǎng)老’目前只是試點(diǎn)階段，僅有四個(gè)城市參加，同時(shí)，只有幸福人壽一家在做，產(chǎn)品也只有‘幸福房來寶’A款這么一個(gè)單一產(chǎn)品，為此，我當(dāng)初設(shè)定兩年內(nèi)有20戶投保就算成功，如今的數(shù)據(jù)我已經(jīng)相當(dāng)滿意，并且從試點(diǎn)中看到了希望，第一批試點(diǎn)已經(jīng)成功?！?月23日，中國“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司原監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇接受記者采訪時(shí)表示，下一步，“以房養(yǎng)老”將進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，覆蓋更多的人群，同時(shí)，根據(jù)老人的需要，研究和增加參與型方面的產(chǎn)品。

   也就是說，“以房養(yǎng)老”不但會(huì)繼續(xù)做，而且還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。

   產(chǎn)權(quán)不完備成障礙

   2014年7月1日，北京、上海、廣州、武漢4座城市正式開展為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，隨后，保監(jiān)會(huì)批復(fù)了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)》的保險(xiǎn)條款，自此，國內(nèi)首個(gè)保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老產(chǎn)品正式出爐。如今，兩年大限將至，試點(diǎn)在總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也看到了一些問題。

   作為新推出的一項(xiàng)養(yǎng)老舉措，“以房養(yǎng)老”可以給老人帶來很多利好，但是，在推行過程中，老人對(duì)此政策也有著自己的顧慮。

   某網(wǎng)站曾對(duì)此做過調(diào)查，結(jié)果顯示，32.4%的網(wǎng)友擔(dān)心如果房價(jià)上漲，接受以房養(yǎng)老的老人可能吃虧，31.3%的網(wǎng)友則認(rèn)為目前的房屋評(píng)估制度還不規(guī)范，公正難以保證，另有26.7%的網(wǎng)友認(rèn)為保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)還不成熟，在條款制定和執(zhí)行方面難免有不足之處。

   “這些都不足以成為‘以房養(yǎng)老’的障礙，首先，從資產(chǎn)評(píng)估方面來看，‘以房養(yǎng)老’都是由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。其次，對(duì)老人的房產(chǎn)做了比較合理的預(yù)期增值的估值，同時(shí)，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)增值收益，房價(jià)一旦上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分全部歸屬于投保人，而近兩年，很多一線城市房屋的增值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個(gè)估值?！泵蠒蕴K表示。

   據(jù)記者了解，已參與“以房養(yǎng)老”的數(shù)據(jù)中，暫時(shí)沒有涉及上千萬的高價(jià)房產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值普遍不高，涉及的老人最高領(lǐng)取額是每月1.9萬元。

   “雖然最終投保的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只有59戶，但在實(shí)際的操作中，有意參保的老人非常多，無奈在前期就被篩選掉了，其中大部分都是由于老人的房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，這部分房屋包括校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等單位產(chǎn)權(quán)房?！泵蠒蕴K表示，在試點(diǎn)階段，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能夠辦理“以房養(yǎng)老”。

   記者采訪獲悉，曾有一位某大學(xué)的教授鞠躬求助孟曉蘇，只因其女兒遭遇空難，房產(chǎn)無人繼承，為此有意參與“以房養(yǎng)老”，但苦于其房產(chǎn)為校產(chǎn)房而無法進(jìn)行抵押。

   相關(guān)文件規(guī)定，老人在申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”時(shí)，用來作為抵押的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是具備國家房屋登記機(jī)關(guān)登記發(fā)證，登記在投保人名下的有大產(chǎn)權(quán)的商品住宅、商業(yè)用房或經(jīng)濟(jì)適用房。除這些以外，承租公房、小產(chǎn)權(quán)房、違建房等不具備國家承認(rèn)所有權(quán)或無法獲得房屋登記的其它住房不能拿來抵押。

   而在實(shí)際的操作中，由于這一代老人大都涉及過房改房、城中村改造等問題，造成很多房子的產(chǎn)權(quán)不明晰、有爭議，使得許多房產(chǎn)面臨著不能抵押的問題。就此，孟曉蘇表示，這種情況大部分不是老人本身的問題，而是房改房改革不徹底所致，為此，建議相關(guān)單位積極參與“以房養(yǎng)老”，也就是把保險(xiǎn)公司與投保人之間的兩方合同變成加上相關(guān)單位的三方合同，老人身故后，單位可以優(yōu)先回購房子。

   參與型產(chǎn)品將出

   就目前來看，涉足的保險(xiǎn)公司依然只有幸福人壽一家，其他保險(xiǎn)公司究竟有什么顧慮?

   “從數(shù)據(jù)上來看，‘以房養(yǎng)老’的效果雖然沒有那么明顯，但確是大勢所趨，不應(yīng)一竿子打死，金融機(jī)構(gòu)不敢參與的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值方面，房價(jià)一旦下跌，對(duì)保險(xiǎn)公司、銀行和個(gè)人都是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，為此，大部分銀行、保險(xiǎn)公司都不敢參與進(jìn)來?！?月23日，某大型險(xiǎn)企的研究人員接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”不是不可行，而是風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制不完善，為此，我們完全可以設(shè)置一些長壽債券、期貨等方面的金融產(chǎn)品，通過保險(xiǎn)資產(chǎn)對(duì)沖來分散“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)。

   在發(fā)達(dá)國家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運(yùn)作方式，比如，房價(jià)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，就有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

   針對(duì)上述建議，孟曉蘇給予了肯定，但前提是要有足夠的產(chǎn)品，同時(shí)，這種產(chǎn)品如果是參與型的話，同樣可以考慮將其推向資本市場，甚至可以將其演變成上市產(chǎn)品。

   為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給參與“以房養(yǎng)老”的老人帶來的影響，保險(xiǎn)公司對(duì)投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式，即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。

   但就目前來看，“以房養(yǎng)老”只有“幸福房來寶”A款這么一款非參與型的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)，預(yù)期增長比例在30%-50%，也就是說，抵押房屋未來的升值空間一旦大于這個(gè)數(shù)值區(qū)間，參保人也只能享受最初估值計(jì)算出來的起付金。

   為此，在介紹“以房養(yǎng)老”后續(xù)工作時(shí)，孟曉蘇表示，“以房養(yǎng)老”未來工作有三個(gè)方向：一、繼續(xù)擴(kuò)大“幸福房來寶”A款產(chǎn)品的試點(diǎn)范圍，在現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模。二、覆蓋更多人群，現(xiàn)有的試點(diǎn)把校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房和國產(chǎn)房都排除在外了，但這些老人恰恰更需要“以房養(yǎng)老”，為此，希望會(huì)同相關(guān)單位找到更好的解決辦法。三、繼續(xù)研發(fā)產(chǎn)品，事實(shí)證明，30%-50%的預(yù)期增值估值已經(jīng)不夠，老人盼望著相對(duì)靈活的參與型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而這也將是下一步工作的重點(diǎn)。

   也就是說，房屋一旦增值，老人每月所得的起付金就會(huì)隨之增高，同時(shí)，保險(xiǎn)公司也可以從增值的部分分得一部分額外收益，從而減小了保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”的顧慮。

   記者從上述保險(xiǎn)公司專業(yè)人士處了解到，很多保險(xiǎn)公司已將“以房養(yǎng)老”內(nèi)容紛紛納入到了相關(guān)保險(xiǎn)公司的“十三五”規(guī)劃中。（來源：華夏時(shí)報(bào)）