政治局推進房改 “新市民”“去庫存”成關鍵詞

   12月14日的中央政治局會議，再次將樓市去庫存作為重點內(nèi)容來討論。按時下的流行語來說：重要的事情說三遍，而自11月以來，高層關于樓市去庫存的表態(tài)已經(jīng)不止三遍了，可見其重要性。通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為即將召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的問題或?qū)⑹敲髂杲?jīng)濟工作的重要內(nèi)容。

   會議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。所謂新市民，是農(nóng)村進城務工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學生等群體的集合。因為單靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，同時保持投資持續(xù)增長，所以，必須迅速打開需求的新空間，農(nóng)民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

   11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

   此時，中央政治局會議再次提到化解房地產(chǎn)庫存，可見樓市庫存對經(jīng)濟運行的影響。瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，經(jīng)濟下行承受的最主要壓力來自于房地產(chǎn)建設的調(diào)整及其對工業(yè)、礦業(yè)投資的負面影響。

   針對房地產(chǎn)市場，此前國土部、住建部曾發(fā)文提出優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)，未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，已有庫存轉(zhuǎn)化為保障房源等。將商品房和保障房打通，實行貨幣化安置成為最主要的辦法。有機構(gòu)測算，在執(zhí)行貨幣化安置政策的情況下，貨幣補貼釋放了棚戶區(qū)居民對現(xiàn)有商品房住宅的大量需求。保守估計，截至2017年末，棚改貨幣化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面積。

   住房問題便是城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高的原因之一。今年11月，習近平總書記在就“ 十三五 規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。

   從就業(yè)看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，但根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%，中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。

   《中國住房發(fā)展報告2015-2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。倪鵬飛認為，應該將“支持農(nóng)民工購房，開辟新需求”作為主攻點，立即采取果斷措施予以重點突破。

  目前庫存積壓主要集中在地級及以下城市。從購買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶。他建議：探索實施商品房共有產(chǎn)權制度，實施住房產(chǎn)權分割出售；全面推進并完善居住證制度，凡是購房者不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施以及建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工等。

   應當研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款，以及對新市民購房予以貼息、免稅等政策。

   這還需要一系列配套改革跟進。要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利。

   而在資本市場，地產(chǎn)股似乎長期處于一種尷尬的地位。在過去數(shù)年時間，即使業(yè)績向好，地產(chǎn)股也難以獲得資金的追捧。然而近期以來，伴隨著萬科A遭遇連續(xù)舉牌，地產(chǎn)股受到了越來越多的關注。

   2016年政策重點在于去庫存。高層多次提及房地產(chǎn)庫存問題，房地產(chǎn)去庫存政策將陸續(xù)出臺。未來房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場需求，控制房地產(chǎn)市場供應，庫存狀況改善有助于降低我國房地產(chǎn)行業(yè)整體風險。

   當前政策對去庫存的支持力度越來越大，隨著新開工的收縮，未來庫存消化的速度將加快，市場供過于求的狀況將有所緩解，預計2016年下半年開始，投資增速將逐步回升。

   “高層的頻頻發(fā)聲，有望讓市場對地產(chǎn)股的預期得到明顯提升”。地產(chǎn)股已經(jīng)從曾經(jīng)的調(diào)控陰霾，走向了政策“蜜月期”。從短期來，向好的市場預期有望吸引更多的資金關注地產(chǎn)股，但是從中長期來看，一方面是未來能否出臺具體的政策利好，帶動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)回暖。此外，上市房企的轉(zhuǎn)型，也是未來板塊的一大看點。

   庫存狀況改善降低行業(yè)風險，房地產(chǎn)量價平穩(wěn)回升有助于上市公司業(yè)績穩(wěn)步增長。區(qū)域成長仍將是房地產(chǎn)板塊重要的主題投資機會，房地產(chǎn)服務作為成長性子板塊，未來仍將給予上市公司業(yè)務快速擴張的空間。（來源：每日經(jīng)濟新聞）