1億人要進(jìn)城！政府打開樓市需求端 還穩(wěn)定了房價(jià)

   10月11日，國務(wù)院發(fā)布了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》（下文稱“方案”），方案中明確提到了進(jìn)一步拓寬落戶通道和健全配套政策體系等，并指出，大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。此方案一出，便引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)分析人士熱議，方案公布意味著在不少城市，購房落戶將成為歷史。

   而落戶制度的放寬、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這無疑意味著房地產(chǎn)市場的需求端將被進(jìn)一步打開。但對(duì)于當(dāng)前冰火兩重天的各地房地產(chǎn)市場來說，該方案的公布究竟是將為三四線城市緩解庫存壓力？還是為已然過于火熱的一二線城市房地產(chǎn)市場火上澆油？

   對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，方案中購房落戶限制的取消、其他落戶政策的放寬等長遠(yuǎn)來看都將有助于消化三四線城市樓市庫存，但并不會(huì)令本已過熱的一二線城市房地產(chǎn)市場更為火爆。

   “城鎮(zhèn)化帶來的需求是良性、健康的需求，這有助于讓當(dāng)前部分城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的房地產(chǎn)市場脫虛入實(shí)。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示。

   購房落戶等限制政策取消將有利于三四線城市去庫存

   根據(jù)方案設(shè)定的主要目標(biāo)，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。

   方案特別提及，調(diào)整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。

   購房入戶政策是指凡一次性或分期在指定區(qū)域區(qū)購買建筑面積達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的成套商品房，購房人或其家人遷入購房地，允許其辦理入戶手續(xù)。

   購房落戶在中國的許多城市都曾經(jīng)實(shí)行過，但隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，如廣州、深圳、珠海等城市都先后取消了購房入戶的政策。而今年9月，南京頒布了《南京市戶籍準(zhǔn)入管理辦法》和《南京市積分落戶實(shí)施辦法》公開征集意見，按照新的戶籍準(zhǔn)入管理辦法，擬取消單純的購房落戶，取而代之的是積分落戶政策。

   目前，尚未取消買房落戶政策的城市還包括蘇州、武漢、長沙等。但隨著《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的公布，意味著這些城市買房與落戶政策也或?qū)⒑芸烀撱^。

   不過，從許多城市買房落戶政策設(shè)置的初衷來看，買房并非作為落戶的限制，而是作為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種手段，而起到的作用更多地是擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，促進(jìn)銷售。而大多數(shù)不實(shí)施買房落戶政策的城市則更多的并不具備房地產(chǎn)去庫存壓力。而澎湃新聞?dòng)浾叻喍鄠€(gè)城市落戶政策發(fā)現(xiàn)，購房落戶也都并非這些城市落戶的唯一選擇。

   不過，部分城市卻對(duì)于購房入戶者有購房面積等方面的要求，例如《蘇州市戶籍準(zhǔn)入管理辦法》第十一條規(guī)定：“購買市區(qū)成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有權(quán)證，且符合其他兩項(xiàng)條件之一的人員才可以向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)戶口遷入。

   而積分落戶、社保年限等則成為了不少大型、超大型城市控制人口規(guī)模的方式。對(duì)此，方案中也予以明確規(guī)定稱，城區(qū)常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對(duì)參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)的年限要求不得超過5年，中等城市不得超過3年。

   對(duì)于這些最新的落戶政策，興業(yè)證券分析師王涵團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，這意味著5年約6500萬人，而政策劃定1億人，超出目標(biāo)。加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化有助于適當(dāng)擴(kuò)大三四線城市地產(chǎn)的需求，緩解其庫存壓力。

   方案中指出，全面放開放寬重點(diǎn)群體落戶限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn)，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。省會(huì)及以下城市要全面放開對(duì)高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員的落戶限制。省會(huì)及以下城市要探索實(shí)行農(nóng)村籍高校學(xué)生來去自由的落戶政策，高校錄取的農(nóng)村籍學(xué)生可根據(jù)本人意愿，將戶口遷至高校所在地；畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶口遷回原籍地或遷入就（創(chuàng)）業(yè)地。

   10月8日，新華社援引廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一的觀點(diǎn)稱：這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。

   顧云昌表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場不同城市間兩級(jí)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然城鎮(zhèn)化政策在不同城市間的實(shí)施情況會(huì)有差別，但總體而言，長遠(yuǎn)來看，購房落戶限制的取消，其他落戶條件的放寬，都將有利于三四線城市的房地產(chǎn)去庫存。

   不擔(dān)心政策放寬會(huì)影響房價(jià)：務(wù)工人員或回流

   而隨著國慶期間各地樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，市場不乏關(guān)于房價(jià)“大頂”已至、各地樓市將受到?jīng)_擊的猜測。那么，上述方案的公布是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場起到提振作用？

   華泰證券分析師李超認(rèn)為，提高城鎮(zhèn)化率可釋放經(jīng)濟(jì)內(nèi)部潛在需求，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資長期維持在20%以上的后續(xù)推力，PPP項(xiàng)目的后續(xù)接力也比之前預(yù)期要更加持久，且農(nóng)民進(jìn)城也將帶來新的與住房相關(guān)的消費(fèi)需求，對(duì)沖一二線城市地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)的抑制。

   落戶政策的放寬是否會(huì)引起新一輪的需求井噴，從而進(jìn)一步加劇部分城市房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象？

   對(duì)此，顧云昌的分析是不會(huì)?！氨据喎績r(jià)過快上漲的原因除了周期性上漲外，主要與此前貨幣政策寬松和信貸放寬有關(guān)，而從需求端來看，過多的投機(jī)行為也是促使部分城市房價(jià)上漲過快的原因。”顧云昌認(rèn)為，隨著貨幣政策趨于穩(wěn)健，加上前段時(shí)間的房地產(chǎn)熱已經(jīng)很大程度上透支了消費(fèi)力，未來房價(jià)的繼續(xù)暴漲是不可持續(xù)的。這一點(diǎn)也不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)化的推進(jìn)有本質(zhì)上改變。

   顧云昌指出，城鎮(zhèn)化帶來的需求是健康、良性的需求，這與本輪部分市場房價(jià)暴漲背后暗含的投機(jī)性需求有本質(zhì)不同。在房地產(chǎn)金融化的當(dāng)下，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)有助于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場回歸理性，脫虛入實(shí)。

   值得注意的是，方案也對(duì)超大城市和特大城市落戶政策做出部署。

   方案稱，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點(diǎn)解決符合條件的普通勞動(dòng)者落戶問題。戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來人口落戶指標(biāo)控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

   對(duì)此，顧云昌表示，當(dāng)前各城市的房地產(chǎn)政策講究一城一議，落戶政策也同樣如此。對(duì)于樓市過熱的超大和特大城市來說，政策在具體制定時(shí)相信會(huì)有不同針對(duì)性?！拔也⒉粨?dān)心落戶政策會(huì)導(dǎo)致部分城市房價(jià)飆升”。（來源：澎湃新聞）