合肥連夜出臺史上最嚴限購令 10項“狠招”嚴控房價飆漲

   樓市重磅！10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會，連夜發(fā)布限購政策。同時加大土地供應量、提高首付比例、嚴控備案價漲幅等10項內容，史上最嚴調控出臺，短期內樓市成交量或下跌、價格有望趨于穩(wěn)定。

   年內再供5000畝地 90㎡戶型占比不低于50%

   《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱意見）中指出，加大居住用地供應力度，今年內市區(qū)再供應5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應超10000畝。優(yōu)化控規(guī)和規(guī)劃設計條件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比。在規(guī)劃設計時，主城區(qū)內90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%，滿足剛性需求，兼顧改善性需求。

   而且，將開展已供居住用地專項清理。成立市已供居住用地專項清理領導小組，由市政府分管副市長牽頭，市國土、規(guī)劃、建設、房產、審計、稅務、監(jiān)察等部門參加，對已供居住用地的合同履約、規(guī)劃、施工、預售、竣工等各環(huán)節(jié)進行專項督查，每周一調度，逐項落實開發(fā)進度計劃，重點解決規(guī)劃方案審批、建設工程施工許可、開竣工、預售許可等環(huán)節(jié)存在的問題。對因企業(yè)自身原因閑置土地、不按照土地出讓合同約定開發(fā)建設的，嚴肅追究違約責任。

   此外，將嚴格居住用地供應條件。競買人報名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買。2012年1月1日至新的出讓公告發(fā)布期間，銷售備案住房計容總建筑面積低于規(guī)劃可銷售住房計容總建筑面積60%的房地產開發(fā)企業(yè)；自2016年1月1日起，取得居住用地超過已供應居住用地總量20%的房地產開發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內居住用地競買。在土地出讓條件中明確競買保證金比例為參考總價的50%-100%。土地出讓金須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后一個月內一次性付清。房地產開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房，并在土地出讓合同中約定。

   可見，《意見》對于土地出讓的嚴格監(jiān)管，合肥華嘉置業(yè)投資有限公司總經理助理梁翔鵬表示：“拿地之后首開價格再也不是房企說的算，算是廢除了之前的“價格放開”的政策；拿地之后首次備案也要看看同區(qū)域的競品賣啥價格，拿地做方案的時候要考慮的很清楚，這條相當于定死了目標地塊未來相當一段時間內的銷售價格的上限。”

   市區(qū)（不含四縣一市）“限二禁三”購房首付最少30%

   同時，此次《意見》規(guī)定實施區(qū)域性住房限購。在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內，暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

   同時，新建商品住房以合同備案時間為準，存量住房以納稅時間為準。房地產開發(fā)企業(yè)和房地產經紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房，違反上述規(guī)定的，房地產交易和不動產登記部門不予辦理相關手續(xù)。

   另外，《意見》指出：市區(qū)居民家庭首次購買住房申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為30%；居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款已結清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%；居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

   金融監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策的監(jiān)督檢查，督促商業(yè)銀行嚴格對購房人首付款資金來源進行核查；金融監(jiān)管、房地產管理等部門要嚴格查處各類機構違法開展“首付貸”、“過橋貸”等金融杠桿配資業(yè)務，維護住房信貸市場秩序，防范金融風險。

   值得一提的是，將從嚴控制公積金貸款。對于家庭名下已經擁有2套住房的職工購買第3套住房時，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉公”貸款業(yè)務辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

   合肥學院房地產研究所所長朱德開表示：“這次調控會有一定的作用，比較2011年來看，對于成交量、房價過快上漲都有影響。當下投資客較多，這次政策有助于抑制投資需求，交易量會下降，房價過快增長有機會遏制，但房價還會上漲，但上漲幅度會降?？梢哉f，這是一次全方面的調整，如果嚴格執(zhí)行，打擊不良現象，有助于樓市回歸正軌。我們更期待長期穩(wěn)定的政策，讓開發(fā)商和消費者不要受太多政策的波動影響?！?/p>

   安徽清源房地產研究院院長郭紅兵也表示：“從政策本身來看，還是比較嚴的，但具體要看執(zhí)行，尤其是社保這一塊。從短期來看，購房者數量可能會下降，但房價不會有明顯變化，許多開發(fā)企業(yè)都已經完成了銷售業(yè)績，不著急；對于房價上漲會有一定的遏制作用。如果執(zhí)行的好，有利于抑制投資性需求，對于剛需、改善也是一種幫助?！?/p>

   6個月內備案不得上調價格 嚴格治理“價外加價”等亂象

   《意見》中指出，要加強商品住房銷售明碼標價備案管理。價格管理部門要加強新建商品住房銷售明碼標價備案管理，積極引導開發(fā)企業(yè)根據開發(fā)建設成本、合理利潤等因素科學合理定價。新建商品住房首次明碼標價備案應按項目地塊參照同區(qū)域、同品質、同類型新建商品住房備案價格確定首次備案價格；同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%。已取得預售許可證的項目，須在10日內一次性公開全部可售房源，不得以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。

   同時，強化房地產市場聯(lián)合監(jiān)管。房地產管理部門要加強房地產市場監(jiān)管，重點查處違規(guī)預售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。價格管理部門要及時查處“價外加價”等違反價格管理行為。公安、工商等部門要嚴厲打擊“捆綁銷售”、發(fā)布和炒作虛假廣告信息、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。房產、建設、國土、規(guī)劃、物價、公安、工商、稅務、金融等相關部門要切實履行職責，加強聯(lián)合執(zhí)法，嚴肅查處違法違規(guī)行為并加大曝光力度。

   梁翔鵬表示：“6個月不能上調價格廢除了最早3個月不得漲價的不成文條例；超過6個月漲價也不能超過1%，那基本就是不能漲嘛——這2條算是打到痛處了，讓一些體量較大、試圖“低開高走”以后期產品的溢價換取整個項目的利潤的開發(fā)商非常難受。同時，取得預售證要在10天內（以前是30天）公布房源，不疼不癢的帶了一句不得加價?！?/p>

   《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》15大重點內容：

   1、加大供地量。今年內市區(qū)再供應5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應超10000畝。在規(guī)劃設計時，主城區(qū)內90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%。

   2、開展已供居住用地專項清理。對已供居住用地的合同履約、規(guī)劃、施工、預售、竣工等各環(huán)節(jié)進行專項督查，每周一調度，逐項落實開發(fā)進度計劃。

   3、競買人報名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買。

   4、自2016年1月1日起，取得居住用地超過已供應居住用地總量20%的房地產開發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內居住用地競買。

   5、在土地出讓條件中明確競買保證金比例為參考總價的50%-100%。土地出讓金須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后一個月內一次性付清。

   6、房地產開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房，并在土地出讓合同中約定。

   7、在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內，暫停向擁有2套及以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。新建商品住房以合同備案時間為準，存量住房以納稅時間為準。

   8、市區(qū)居民家庭首次購買住房申請商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為30%；

   9、居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款已結清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%；

   10、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。

   11、暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

   12、從嚴控制公積金貸款。對于家庭名下已經擁有2套住房的職工購買第3套住房時，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉公”貸款業(yè)務辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

   13、同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1%。已取得預售許可證的項目，須在10日內一次性公開全部可售房源，不得以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。

   14、2016年向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學畢業(yè)生和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員提供不少于10000套公共租賃住房房源，解決其居住困難。

   15、重點查處違規(guī)預售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。及時查處“價外加價”等違反價格管理行為。公安、工商等部門要嚴厲打擊“捆綁銷售”、發(fā)布和炒作虛假廣告信息、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。

   對于此次全方面調控政策的出臺，合富輝煌安徽區(qū)域總經理康偉也表示：“這次是限購+限貸+限地價，合肥這個政策相比南京、廈門、蘇州、成都、鄭州的調控政策來說，更加全面細致，從加大土地供應量到控制備案價漲幅、再到“限二禁三”等等。政策出臺后也會擠壓市場上的投資客，購房的選擇面會比較寬泛，政策出臺的目的是為了穩(wěn)定合肥房地產發(fā)展，會擠去部分市場泡沫。”

   合肥限購歷史回顧

   2011年3月31日起，合肥限購令開始執(zhí)行，四大主城區(qū)（蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)）限購，合肥戶口限二禁三，外地戶口限一禁二。

   2011年：限購第一年，成交跌30%

   2011年1月26日，合肥市政府初步通過合肥版限購令細則。2011年3月24日，“限二禁三”的細則出臺，截止2011.12.31，全面暫停購買第三套住房。2011年3月31日，合肥戶口限二禁三，外地戶口限一禁二，在蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)生效。

   2012年：限購第二年，限貸受關注

   2012年合肥繼續(xù)執(zhí)行的限購政策，很多房企當時已經麻木，即使在調控2011年，房價依然上漲了2%，雖然幅度不大，但在成交量同比2011年有所增長。

   2013年：市區(qū)住宅成交102845套創(chuàng)新高，房價進軍8字頭

   限購限貸政策在2013年繼續(xù)在執(zhí)行，而2013年合肥市區(qū)新建住宅年度累計成交102845套，創(chuàng)造了合肥5年以來歷史新高；成交均價也穩(wěn)在7字頭，向8字頭進軍，而在政務區(qū)當時的最高房價已經快到9千的價格。

   2014年：8月2日限購取消，影響微弱

   由于合肥政府實施物價3個月上浮5%調控，合肥在2014年8月2日限購政策正式取消，全國樓市松綁的情況下，2014年合肥市區(qū)住宅成交量沒有因為限購的取消而爆漲，當年累計銷售91175套，環(huán)比2013年（106783套）下跌17.1%。

   2016年重要政策回顧

   時間：2016年2月2日

   事件：降首付

   央行、銀監(jiān)會：不限購城市首套房最低2成，二套房首付最低3成。

   合肥落地：首套房商貸首付最低25%，二套房商貸最低35%。

   時間：2016年2月19日

   事件：降契稅

   首套房90㎡以下契稅降為1%，90㎡以下契稅降為1.5%；

   二套房90㎡以下契稅降為1.5%

   二套房90㎡以上契稅降為2%

   2年以上非普通住宅免征營業(yè)稅

   時間：2016年3月1日

   事件：降準0.5個百分點

   中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

   時間：3月24日

   事件：“營改增”細則

   個人將不足2年住房對外銷售，按5%全額征收增值稅，滿2年免征，北上廣深除外。5月1日正式實施。

   時間：4月1日

   事件：合肥四部門出臺《關于進一步保持我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》

   1、加大城區(qū)住房用地供應量；

   2、調整單次申請預售最低規(guī)模；

   3、對開發(fā)商捆綁銷售堅決說不。

   時間：2016年6月初

   事件：“限價”放開

   2016年6月，在商品房備案顯示：根據價格政策規(guī)定，商品房價格管理屬市場調節(jié)價，其價格由房地產開發(fā)企業(yè)自住制定。

   時間：2016年6月24日

   事件：“限貸”等調控落實

   6月24日，合肥市房地產管理局發(fā)布消息《合肥市人民政府辦公廳關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，限貸于7月1日執(zhí)行。

   時間：2016年8月9日

   事件：“限貸”加碼

   合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，銀行拒絕貸款?。▉碓矗?65淘房）