用"傍大款"意識選商鋪 投資訣竅揭秘

  在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，住宅投資受到了比較大的打壓，畢竟住宅更多的性質(zhì)應(yīng)該是生活消費(fèi)品而不是投資品，泡沫過大會嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅投資的風(fēng)險增大，炒作資金大量流出。資本有著逐利的天性，絕對不會呆在銀行或者保險柜里睡覺，這些被新政逼出來的資金大量涌向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資逐步呈現(xiàn)熱潮。

      商鋪投資跟住宅投資不一樣，住宅投資在中國主要是看升值空間，租金收益很小，而且住宅投資不少還有自住的潛在需求。商鋪則必須同時注重租金回報和升值空間，只有這兩個方面綜合考慮，掌握一些基本的商鋪投資訣竅，才能夠真正做好。

      訣竅一：把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，判斷當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境。商鋪的租金效益跟宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)繁榮的時候，商鋪不僅容易租出去，還能收取比較高的租金收益。

      訣竅二：根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，選擇合適的購鋪時機(jī)。并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業(yè)價值和收益與成熟程度密切相關(guān)，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，選擇一個合理的購置時機(jī)。

      訣竅三：了解城市規(guī)劃，搶占先機(jī)。一個城市的商業(yè)中心與城市規(guī)劃密切相關(guān)，尤其在中國，商鋪投資不僅要看城市現(xiàn)有的商業(yè)布局，更要看未來的遠(yuǎn)景規(guī)劃，那才是決定商鋪未來價值的遠(yuǎn)景藍(lán)圖。

      門面要大，“進(jìn)深”要小

      深信“一鋪旺三代”理論、只買商鋪不買住宅，全部用貸款，最艱難時要靠賣車才能還貸……鄒女士（化名）是比較早進(jìn)入商鋪投資領(lǐng)域的普通市民，經(jīng)過七八年的摸爬滾打，她已積累了一系列自己的投資心得。除了規(guī)劃、配套、商業(yè)氛圍等傳統(tǒng)因素以外，小到“門面進(jìn)深”、“樓上樓下”這些看似微小的細(xì)節(jié)，往往都是投資商鋪成敗的關(guān)鍵。

      點(diǎn)“經(jīng)”之筆如何淘社區(qū)商鋪？

      著眼長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營

      購房者在購買社區(qū)商鋪時，不應(yīng)按照住宅的思路，只看眼前銷售價格或者短期內(nèi)漲了多少，而應(yīng)該看商業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性和長遠(yuǎn)發(fā)展。為此，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為有如下幾點(diǎn)值得考慮：

      ■買地段。好的地段不一定要類似南京路、淮海路這樣的黃金地段，因為價格達(dá)到了極限，一般來說，即將成型而尚未成型的商圈更具升值潛力。

      ■買氛圍。要綜合了解項目周邊的規(guī)劃狀況，居住氛圍、人群、人流情況，周邊居住氛圍較為成熟社區(qū)商業(yè)是一個比較好的投資方向。

      ■買規(guī)劃。準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位對社區(qū)商業(yè)以后的經(jīng)營發(fā)展起很大的作用，不同的行業(yè)業(yè)態(tài)對商鋪租金的承付能力也不一樣。

      ■買經(jīng)營。再好的地段、再好的氛圍及規(guī)劃如果沒有良好的經(jīng)營最后也只能走向蕭條，因此在購買商鋪時也應(yīng)該了解其經(jīng)營團(tuán)隊是否專業(yè)。

      商鋪購買問題須知

      一、商鋪購買前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等。因為，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，擔(dān)保債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以就拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。若購買了被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，購房者的權(quán)益就得不到保障；而《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

      二、在簽合同時，購房者應(yīng)向房產(chǎn)商確認(rèn)所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明，防止開發(fā)商“偷梁換柱”，以住宅房冒充商用房，必要時可去房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋用途。

      三、購房者進(jìn)行商鋪購買時，相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房，而且房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾得到兌現(xiàn)的可能性有多大。

      四、商用房有內(nèi)、外銷區(qū)別。購房者在商鋪購買之前，應(yīng)先問清房屋具體是內(nèi)銷，還是外銷，以免簽了合同卻辦不出房產(chǎn)證。

      調(diào)查分析必不可少，五個方面需重視

      1、有廣場就有人氣

      什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動的地方，也必將是商業(yè)活動中心區(qū)。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。

      2、主力店效應(yīng)

      “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。

      3、品牌店效應(yīng)

      目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。

      4、立地條件

      商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

      一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

      人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。

      5、商鋪的通用性

      一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。

      如何貸款買商鋪

      對于有一定資金實力的市民來說，如何讓錢再生錢叫人頗費(fèi)腦筋。不少市民將目光對準(zhǔn)了市面上流行的商鋪投資，在購買了商鋪之后可以用來出租，也可以轉(zhuǎn)手賣出去，當(dāng)然還可以自家經(jīng)營。對很多打算投資商鋪的中小投資者來說，購買商鋪可并不像買菜一樣來得容易，因此向銀行貸款購買商鋪便成了不少精明的投資者的選擇。

      這種被稱為個人商鋪貸款的貸款與個人住房貸款正好相對，然而與個人住房貸款業(yè)務(wù)相比，銀行方面在對外介紹時相對低調(diào)，這一業(yè)務(wù)開展得也并不像住房業(yè)務(wù)那么紅火，銀行方面設(shè)置了更為嚴(yán)格的貸款條件。據(jù)介紹，目前各家商業(yè)銀行提供的個人商鋪按揭貸款最多可以貸六成，也就是首付款不能低于總房款的４０％，貸款期限最長不能超過１０年，在貸款利率方面，商業(yè)用房的貸款利率按央行制定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，不能下浮，這也較個人住房貸款利率為高。

      借款人在貸款時需要向銀行提交必要的身份證明、收入證明、購房證明等資料，還需要向銀行提供所購商業(yè)用房總房款４０％以上的首付款，提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保等內(nèi)容，另外，一些銀行要求所購商鋪必須為現(xiàn)房，另外一些銀行則沒有這方面的要求，還有一些銀行不光對個人購買商鋪，在個人租賃商鋪時也可以提供相應(yīng)的貸款。在貸款程序和還款方式方面，商鋪貸款與住房貸款差不多。這些具體條件借款人應(yīng)仔細(xì)考察，選擇適合自己的銀行。

      當(dāng)然，有了個人商鋪貸款也不是一切都高枕無憂了，個人在申請這種貸款時，應(yīng)該像銀行一樣對其中的風(fēng)險有預(yù)先的估計和準(zhǔn)備。購買商鋪屬于一項相對高投入、高產(chǎn)出的投資行為，相伴而行的便是高風(fēng)險。商鋪投資的成敗與其所處地段、價格及價值比、周邊環(huán)境、政府政策等因素都密切相關(guān)，一旦某個因素生變，商鋪投資便會面臨困境，銀行貸款也會遭遇危機(jī)。銀行在設(shè)置個人商鋪貸款的門檻時，已經(jīng)充分考慮到這些風(fēng)險因素，所以銀行在個人商鋪貸款方面才會比對待個人住房貸款更加慎重。對投資者來說不僅如此，就還貸期限和還款利率來看，相對個人住房按揭，投資商鋪的還款壓力比較大。投資者在向銀行貸款投資商鋪時更應(yīng)當(dāng)慎重行事。

                                                                                                                        （來源：搜房網(wǎng)）