成交回暖房?jī)r(jià)企穩(wěn)？ “五一”后市場(chǎng)將慢熱

       4月至“五一”黃金周假期的一個(gè)月之內(nèi)，廣州住宅市場(chǎng)在新貨入市帶動(dòng)下，多個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)熱銷局面，尤其是主打剛需的中小戶型產(chǎn)品，在近期銷售表現(xiàn)十分突出。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，盡管個(gè)別盤(pán)呈現(xiàn)熱銷，但就市場(chǎng)整體而言，占在售貨量超九成的存貨未能有效消化，除個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)超過(guò)10%拉動(dòng)銷售外，多數(shù)項(xiàng)目促銷力度不足，整體市場(chǎng)仍未見(jiàn)回暖。
       在價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)上，“五一”成交回升，部分熱銷樓盤(pán)價(jià)格直接影響全市成交均價(jià)。部分業(yè)界人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)4月以來(lái)的成交持續(xù)回升，房?jī)r(jià)也趨向暫時(shí)性的回穩(wěn)。也有專家認(rèn)為，在改善型買(mǎi)家未大量入市之下，首次置業(yè)難以支撐市場(chǎng)，加上開(kāi)發(fā)商消化存貨、加速出貨回籠資金的需要，價(jià)格仍有下調(diào)的空間。另一方面，合富輝煌近期進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，70%的受訪者認(rèn)為接下來(lái)樓價(jià)將走穩(wěn)，在市場(chǎng)較穩(wěn)定情況下，改善型買(mǎi)家對(duì)于個(gè)別樓盤(pán)的降價(jià)舉措也更為敏感，看好其升值空間而出手。
       成交低位回升，高于上年同期
       據(jù)合富輝煌的監(jiān)控，目前廣州樓市的可售余貨供應(yīng)充足，而新貨推售量則創(chuàng)新低，且分布非常不均衡。除金沙洲板塊供應(yīng)較集中外，各板塊推出新貨均不多。今年“五一”整體貨量充足，達(dá)到近年來(lái)的第二高位。
       由于市場(chǎng)依舊有大量余貨，開(kāi)發(fā)商明顯放慢推貨節(jié)奏，僅有5000多套新貨推出市場(chǎng)。目前來(lái)看，五一期間多數(shù)有新推貨的項(xiàng)目均熱銷，但余貨去化情況不甚理想。自住剛需產(chǎn)品以及價(jià)格優(yōu)惠依舊是當(dāng)前撬動(dòng)成交的主因。黎文江認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)走穩(wěn)，改善型買(mǎi)家判斷市場(chǎng)走出底部，也會(huì)有更多出手意愿。而在目前，適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)則能吸引這類買(mǎi)家出手，爭(zhēng)取升值空間。
       據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月廣州十區(qū)商品住宅成交46.3萬(wàn)平方米，同比上年4月基本持平。但相比較多樓盤(pán)降價(jià)促銷的3月份，成交環(huán)比下降16%；黃金周三日十區(qū)兩市的網(wǎng)簽499套，好于前兩年五一假期期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(2011年339套，2010年264套)；4月十區(qū)成交均價(jià)13762元/平方米，由于江景豪宅保利天悅成交帶動(dòng)，環(huán)比上升8.2%。今年3月份成交放量集中在降價(jià)促銷的南沙以及金沙洲，價(jià)格低是主要因素。
       大多數(shù)在售余貨項(xiàng)目無(wú)明顯促銷優(yōu)惠活動(dòng)，基本保持現(xiàn)狀，因此依舊明顯滯銷。存量中有超過(guò)70%貨量來(lái)自小型開(kāi)發(fā)商，他們通常對(duì)資金快速滾動(dòng)回籠的壓力較小，促銷意愿不如品牌大型房企強(qiáng)烈。而高端項(xiàng)目?jī)H保利天悅和嘉裕公館在“五一”期間推新貨，雖然價(jià)格高企，但城市資源優(yōu)勢(shì)突出，銷售較好。
       “五一”后市場(chǎng)將慢熱
       據(jù)合富輝煌的預(yù)計(jì)，“五一”后2012年5-6月廣州十區(qū)新貨超10000套，十區(qū)新貨最多的仍是花都區(qū)，占全市的29%。另外，不少之前缺貨的區(qū)域，如東片的黃埔、蘿崗，中心區(qū)的海珠5-6月的新貨都會(huì)有所增加，預(yù)計(jì)將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
       在新增供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，后續(xù)的新貨產(chǎn)品主要是以剛需中小戶型產(chǎn)品為主，對(duì)應(yīng)的置業(yè)類型主要是首置、首改，占比超八成，為當(dāng)前市場(chǎng)的主力需求，對(duì)后續(xù)成交能有較好的支撐；改善型的大戶型亦有部分供應(yīng)，如金域藍(lán)灣、珠江帝景、大學(xué)城項(xiàng)目等。
       目前品牌開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)貨量和策略上都較為積極主動(dòng)，在樓盤(pán)較集中的熱點(diǎn)板塊如金沙洲、大學(xué)城、汽車城等，及貨量較大的樓盤(pán)如萬(wàn)科金色悅府、萬(wàn)科紅郡翡翠、保利高爾夫郡、越秀地產(chǎn)大學(xué)城項(xiàng)目、珠江帝景等，都成為接下來(lái)市場(chǎng)新貨集中熱點(diǎn)。在所有新推貨中，品牌開(kāi)發(fā)商旗下產(chǎn)品占總貨量的51%。
       合富輝煌于“五一”期間在廣州十區(qū)二市36個(gè)樓盤(pán)開(kāi)展的最新潛在置業(yè)者心態(tài)調(diào)查報(bào)告，調(diào)查結(jié)果顯示，雖然廣州商品住宅市場(chǎng)置業(yè)客戶對(duì)未來(lái)樓價(jià)仍以看跌為主，但相比去年年底低谷，心態(tài)略較樂(lè)觀。報(bào)告顯示，首置、首改客戶仍是目前市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)絕對(duì)主力，超過(guò)八成置業(yè)者是自住剛需客戶。約八成的潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)未來(lái)走勢(shì)看跌為主，相比去年年底的市場(chǎng)低谷，當(dāng)前客戶心態(tài)明顯有所好轉(zhuǎn)。對(duì)樓價(jià)預(yù)期穩(wěn)定客戶占比有了明顯上升。
       經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為首次改善型置業(yè)買(mǎi)家在接下來(lái)還是市場(chǎng)觀察的重點(diǎn)，他表示，從3、4月部分主打大戶型的樓盤(pán)如珊瑚天峰、時(shí)代外灘、星河灣等都取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)，說(shuō)明改善型買(mǎi)家對(duì)市場(chǎng)的影響力正趨向明顯。
                                                                                                                                         （來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)）