樓市限購限貸殺傷力驚人 下半年降價(jià)空間小

       始于2011年的系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”。然而，調(diào)控過程中，地方政府卻顯得逐漸按耐不住。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來，國內(nèi)約有18個(gè)城市出臺(tái)了樓市“微調(diào)”政策，涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。那么，調(diào)控政策究竟對(duì)廣州樓市產(chǎn)生了哪些影響，購房者又對(duì)樓市調(diào)控作何反應(yīng)呢?近日，記者就此展開了一番調(diào)查采訪。
       現(xiàn)狀
       樓市限購限貸“殺傷力”驚人
       繼年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上海“舊政新解”“七日游”，地方政府不斷試圖以愚公精神，移走壓在樓市之上的“限購”之山。然而中央對(duì)這些政策松綁舉動(dòng)的叫停，則將堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)度明確傳達(dá)。
       從實(shí)際效果看，限購令對(duì)樓市成交量的殺傷力絕對(duì)是驚人的。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年1月全國70個(gè)大中城市房價(jià)首次全部止?jié)q，其中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有48個(gè)城市，持平的有22個(gè)城市，價(jià)格上漲完全停滯?？梢哉f，2012年，地產(chǎn)市場(chǎng)在限購的影響下已經(jīng)回歸自住，投資和投機(jī)基本絕跡。
       盡管兩會(huì)期間關(guān)于取消限購令的呼聲頗為高漲，但事實(shí)上，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中談及2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)明確指出，將進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
       以“房價(jià)合理回歸”為目的的調(diào)控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的方方面面。尤其是以限購、限貸為首的系列措施，牢牢鉗住了各地樓市的投資、投機(jī)需求。
       不過，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，在民間資本充裕的地區(qū)，例如廣州，已有不少開發(fā)商在“押注”限購將取消。今年春節(jié)后，部分地段好的樓盤依舊熱銷，連一些已經(jīng)空置超過兩年的超級(jí)豪宅也開始私下動(dòng)工裝修。事實(shí)上，有開發(fā)商已經(jīng)將不少房源賣給了已經(jīng)限購的客戶，并暫緩登記。
       購房者
       自住和投資需求難被遏制
       以廣州為例，據(jù)宜居房地產(chǎn)咨詢研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，限購令頒布之前，廣州樓市的投資比例達(dá)到了20%~30%，番禺、花都等區(qū)域市場(chǎng)甚至最高超過了40%。“但是限購一年以來，廣州樓市預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，本地需求占九成，首套房比例達(dá)到了70%以上。
       市場(chǎng)在限購的影響下回歸自住，投資和投機(jī)需求大量減少。”不過，該中心市場(chǎng)研究部部長周莊副教授亦指出，樓市“限購”政策在執(zhí)行層面明顯呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征。“為什么地方政府不斷試打‘擦邊球’?為什么購房者愿意與發(fā)展商‘私下交易’?追根到底是因?yàn)閲鴥?nèi)的投資渠道太少，大家都不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)。”
       為了證明周莊副教授的分析，時(shí)報(bào)記者采訪了十位客戶，他們都是選擇在2012年1~4月樓市“冬春交替、冷暖不定”之時(shí)，在廣州市各區(qū)果斷出手的購房者。他們之中，有8人購房自住，有2人購房投資。自住購房者中，有1人買了越秀區(qū)東方文德廣場(chǎng)一套學(xué)位房，有1人屬改善型買家(賣一買一)，有1人在蘿崗購入一套房作為居家辦公之用，其余人均為普通首次置業(yè)者。投資購房者中，李小姐人借用親戚的名字今年3月買了花都一套房，曾先生于今年3月購入天河一套兩房單位，計(jì)劃等“限購令”取消后賣出。
       此外，周莊副教授還給記者提供了一份針對(duì)廣州十區(qū)(市)居民所做的購房意愿調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告在各區(qū)商業(yè)人流旺地隨機(jī)訪問了1000位行人，獲得了831份有效數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，價(jià)格因素影響了九成以上居民的置業(yè)行為，而限購令只制約了不到1/3的客戶。
       業(yè)界
       下半年樓市降價(jià)空間不大
       全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)總裁張力認(rèn)為：“房子是拿來賣的，你為什么限制人家買呢?商品房就是商品，可以自由交易的，市民有購買商品的自由，限購令對(duì)企業(yè)和市民來說都不公平。政府調(diào)控房價(jià)有很多方法，限價(jià)都比限購好。不過，房價(jià)回歸到合理的水平，對(duì)企業(yè)和客戶來說都是很好的，房價(jià)太瘋狂，我們也覺得不對(duì)。此外，房產(chǎn)稅不能對(duì)調(diào)控房價(jià)起到很大作用，反而會(huì)給百姓雪上加霜。我個(gè)人認(rèn)為，即使放開限購，現(xiàn)在的市場(chǎng)也不會(huì)反彈，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)萎縮得很厲害。在我們國家，70%以上的大型房企是上市企業(yè)，年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，這些企業(yè)利潤率在百分之十八、二十左右。根據(jù)這個(gè)利潤，你覺得企業(yè)的降價(jià)空間有多大?其實(shí)是不可能降價(jià)的，以我們公司為例，過去一段時(shí)間已經(jīng)降了7%~8%，再降企業(yè)就要虧本了。”
       祈福集團(tuán)房地產(chǎn)策劃部總監(jiān)朱志文表示：“限購令對(duì)地產(chǎn)影響很大，但是還有很多不限購的地區(qū)和樓盤，也還有更多有資金實(shí)力和投資需求的消費(fèi)者。在國內(nèi)投資渠道比較單一的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)始終是投資的重要選擇之一，大家都不會(huì)輕言放棄。第一季度歷來不是具有指標(biāo)意義的銷售時(shí)段，近來市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)暖意，我們對(duì)未來還是抱著比較樂觀的態(tài)度的。雖然在2012年限購會(huì)不會(huì)取消不是我們能夠判斷的，但5、6月份，以及下半年地產(chǎn)還是有很多值得大家期待的投資機(jī)遇。”
       專家視點(diǎn)
       限購非長遠(yuǎn)取消必反彈
       國務(wù)院參事室特約研究員姚景源表示：“如果限購政策真的取消，房價(jià)肯定會(huì)反彈。限購非長遠(yuǎn)之計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還是要形成長效機(jī)制，還是要用經(jīng)濟(jì)的辦法，比如稅收政策中的房產(chǎn)稅，能夠讓房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)加大成本，讓進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和投機(jī)等炒房的資金無錢可賺。另外，房產(chǎn)稅也可以給地方政府一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)源。”
                                                                                                                                   （來源：滁房網(wǎng)資訊中心）