資本破局 物業(yè)崛起

    從去年開始，物業(yè)管理行業(yè)資本市場發(fā)生了一系列重大事件。6月彩生活上市，7月中海物業(yè)向香港銀交所提交了上市申請，在香港證券市場，包括綠城服務在內(nèi)的多家物業(yè)服務企業(yè)都在進行類似的上市運作；今年2月份彩生活以3.3億元并購了開元國際，成為物業(yè)管理行業(yè)最大的一宗并購，今年以來已經(jīng)陸續(xù)有6家物業(yè)服務企業(yè)在新三板上市。據(jù)我所知已經(jīng)在新三板提交了資料，在批準路上的企業(yè)還有5-6家。這樣一算，物業(yè)服務企業(yè)走新三板上市之路的企業(yè)，多達十幾家；還有不少企業(yè)準備在國內(nèi)主板上市，也正在進行相關運作，希望能夠開辟物業(yè)服務企業(yè)主板上市的先河。

    除了主板上市以及在新三板上市的案例外，物業(yè)服務企業(yè)資產(chǎn)的證券化這條道路也已開辟了先河。今年7月10日,“博時資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”獲上海證券交易所無異議函。這是全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目。

    通過對每個月物業(yè)管理行業(yè)的重要事件的羅列，我發(fā)現(xiàn)80%都是和資本、并購相關聯(lián)的，確實資本目前在物業(yè)管理行業(yè)里的運作讓物業(yè)服務企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機會。

     資本市場如何看待物業(yè)服務企業(yè)的價值

    資本市場是如何看待物業(yè)服務企業(yè)的價值的？我們對4年中包括彩生活在內(nèi)的在香港上市的物業(yè)服務企業(yè)和在國內(nèi)上市公司的地產(chǎn)企業(yè)的市盈率進行比較分析。以彩生活為例，彩生活的市盈率在40-80倍，滬深上市的房地產(chǎn)公司在20倍左右，在香港上市的房地產(chǎn)公司在10倍左右，彩生活的市盈率遠遠高于其他房地產(chǎn)類企業(yè)，可見資本市場對物業(yè)服務企業(yè)的預期估值是很高的。彩生活上市之初的總市值只有36億元，上市之后，一直穩(wěn)定在50億元左右，去年年報公開后將近100億元。上市不僅讓市場認識到企業(yè)的價值，而后市值獲得很大攀升，同時企業(yè)的規(guī)模也迅速擴大。上市之前，彩生活在管面積不到1億平方米，上市之后在管面積達到2.7億平方米，翻了一倍多；上市前彩生活在管項目為630個，現(xiàn)在則達到1700個；上市之前彩生活的營業(yè)收入是3.92億元，而今年上半年就已經(jīng)達到2.82億元，今年可能會達到5億元或者更多，以上就是彩生活上市之后市盈率、市值表現(xiàn)以及規(guī)模發(fā)展的表現(xiàn)。

    從實際企業(yè)的案例來看，物業(yè)管理行業(yè)的市場空間是巨大的，對2000年到2014年底這14年所有商品房的竣工面積進行統(tǒng)計分析，可以看出，這14年的竣工存量為96.26億平方米，而2014年底物業(yè)服務企業(yè)百強企業(yè)的服務面積僅為是17.49億平方米，不到整個存量的20%，可以想象，未來這些優(yōu)秀企業(yè)的市場空間是非常廣闊的。

    住宅的產(chǎn)權70年，從拿地到交付，周期是5年，剩下的65年是物業(yè)服務企業(yè)的服務周期。在這65年里，物業(yè)服務企業(yè)不僅要做好物業(yè)服務本身，還可以將服務延伸到多個領域，比如二手房的銷售、房屋的二次裝修、租賃等及圍繞業(yè)主提供的其他服務，可以說產(chǎn)值空間是非常巨大的。近年來，大眾對物業(yè)服務企業(yè)的認識在提高，新技術得到了更廣泛的應用，包括互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的興起為物業(yè)管理行業(yè)提供了更大的機會，新的技術手段使物業(yè)服務企業(yè)更為標準化、規(guī)模化以及更加的有效率，也解決了傳統(tǒng)服務行業(yè)高成本的弊端，降低了物業(yè)服務企業(yè)的成本的同時也提高了服務效率，最主要的是提高服務質(zhì)量。

    物業(yè)服務企業(yè)作為社區(qū)生態(tài)經(jīng)濟圈的價值巨大，目前在物業(yè)服務企業(yè)的平臺上社區(qū)經(jīng)濟的價值還遠遠沒有顯現(xiàn)，而O2O的興起為物業(yè)服務企業(yè)的增值服務提供了巨大的想象空間，也給整個社區(qū)經(jīng)濟生態(tài)圈創(chuàng)造了更大的機會。社區(qū)經(jīng)濟的潛力巨大，對于資本市場來說，選擇投資物業(yè)服務企業(yè)第一原則是一定要有良好的服務基礎，例如百強企業(yè)是行業(yè)內(nèi)毋庸置疑的佼佼者；第二是企業(yè)是否擁有運用新技術手段的能力；第三是企業(yè)在整個發(fā)展過程中是否采用了新技術手段，以及社區(qū)經(jīng)濟的價值是否能夠發(fā)揮的淋漓盡致，彩生活為什么能夠在整個資本市場得到很高的認可，就是因為在以上三個方面進行了好的結合。

     物業(yè)服務企業(yè)如何借力資本市場揚帆遠航

    彩生活上市之后給企業(yè)帶來了很好的估值，獲得了良好的發(fā)展機會，企業(yè)迅速形成了規(guī)?；l(fā)展，應該說不僅是彩生活，跟房地產(chǎn)相關聯(lián)的企業(yè)也是一樣。

    上市給企業(yè)帶來發(fā)展機遇，企業(yè)在資本上獲得助推力的渠道也是多種多樣的：一是可以選擇在國內(nèi)、香港的主板上市的一級市場；也可以選擇包括創(chuàng)業(yè)板、中小板的二級市場；場外新三板的三級市場；還有場外的股權交易市場、券商市場四級市場等以上渠道企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇。

    強的企業(yè)其實都具有在主板上市的財務基本面條件。除了上市，還有其他的途徑獲得資本的助力，比如協(xié)議收購、舉牌收購、收購上市的子公司、國有企業(yè)的行政劃撥、以母公司的名義定向增發(fā)等等都可以獲得在主板市上市的機會。此外還有新三板，幾乎所有的百強企業(yè)都具備新三板上市的財務指標的條件，對于這些，物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)自己的條件選擇自己的渠道。也可以參考物業(yè)服務企業(yè)資產(chǎn)的證券化的做法，這適合具有開發(fā)背景的、具有一定的規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)。資產(chǎn)證券化的融資具有一定規(guī)模，融資的期限比較長，資金用途也不受限制，融資層比較低，操作周期稍短是階段性的介入資本擴大企業(yè)模資本規(guī)模的一種可選渠道。總而言之，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)自身的規(guī)模和特點、發(fā)展規(guī)劃和定位來考慮，選擇合適的渠道及融資的額度。

    物業(yè)管理行業(yè)正站在風口之上，物業(yè)服務企業(yè)能否利用風口飛起來，就看企業(yè)有沒有想法和行動?，F(xiàn)在中國的各行各業(yè)都是可以有奇跡的，就像前不久的動畫電影《大圣歸來》?！洞笫w來》作為一部動畫電影在全球以近10億的最高票房收官，超越了不少好萊塢大片，影片的創(chuàng)始合伙人說：“因為我們有資本的力量。”資本的力量能夠讓不可能變成可能，讓有可能的事情變得更好。彩生活唐學斌總裁曾經(jīng)說過，上市之后資本的動力推動彩生活不斷做好云端服務，現(xiàn)在一方面做好自己的本業(yè)，另一方面借助外力讓企業(yè)發(fā)展得更好。希望未來有物業(yè)服務企業(yè)能做出一些破除行業(yè)壁壘、創(chuàng)記錄的事情，更希望物業(yè)管理行業(yè)也能出幾個《大圣歸來》。（來源：中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)）