從流通率看中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)

   中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的背景下，提升存量房流通率的重要性不言而喻，而流通率和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、住房自有率、人口凈流入、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟程度、金融支援充分程度等因素息息相關(guān)，且影響著存量房市場(chǎng)的房屋供給及住房需求的升級(jí)，最終影響到房屋資源的有效配置。

   2016年初中國(guó)二手房市場(chǎng)升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房（已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋）時(shí)代，存量房流通率也正在成為新階段影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)之一。流通率的高低不僅決定著存量房市場(chǎng)的房屋供給，也直接影響著住房需求的升級(jí)，最終影響到房屋資源的有效配置。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年全年，中國(guó)存量房資產(chǎn)管理價(jià)值達(dá)到150萬(wàn)億人民幣，但二手房交易額僅為3.5萬(wàn)億人民幣。最近的資料也顯示，中國(guó)存量房流通率只有1.5%。流通率是指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率。中國(guó)存量房流通率近年來(lái)一直維持在1.6%至2.1%之間，僅為美國(guó)水平的1/3，英國(guó)和澳大利亞的2/5、法國(guó)的1/2，明顯偏低，尚存較大的提升空間。中國(guó)不同城市之間的流通率差異明顯。2015年，上海、北京、深圳的流通率分別為4.4%、3.5%和2.9%。歷史上，北京和深圳的流通率分別到過(guò)4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3個(gè)一線(xiàn)城市的流通率已經(jīng)非常接近英、美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平。廣州和南京、天津等城市的流通率也較高，大概在2～4%之間。杭州、鄭州、長(zhǎng)沙、成都等發(fā)展較快的二線(xiàn)城市，2015年流通率都接近2%，而且近年來(lái)提升比較快速。部分二線(xiàn)城市和絕大部分三、四線(xiàn)城市，流通率仍然較低。典型如南寧，2015年的流通率僅0.8%，存量房市場(chǎng)仍處于起步階段。

   在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的背景下，提升流通率的重要性不言而喻。經(jīng)驗(yàn)表明：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、住房自有率越高、人口凈流入越高、房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟、金融支援越充分，流通率越高。

   其一，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是存量房交易活躍、流通率提升的基礎(chǔ)。其內(nèi)在邏輯是：穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶給樓市較強(qiáng)的市場(chǎng)信心，給予居民“敢于住房消費(fèi)”的預(yù)期，刺激人們剛需、改善等需求的有序釋放；更為重要的是，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期，使其敢于動(dòng)用杠桿將未來(lái)的消費(fèi)提前，將潛在的“需要”變成有效的“需求”。參照美國(guó)1968年以后的GDP增速和流通率資料，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期較實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速對(duì)流通率的影響更大。2007年金融危機(jī)發(fā)生時(shí)，美國(guó)GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%，下降了6.36個(gè)百分點(diǎn)，但期間流通率由3.43%降至3.38%，僅下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，變動(dòng)率僅為GDP增速的1/127。

   其二，不斷提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高，存量房水庫(kù)的水位線(xiàn)越高，推動(dòng)成交的勢(shì)能越大。以美國(guó)為例，1940年以前美國(guó)大多數(shù)家庭以租房為主，嚴(yán)重制約流通率的提升。1940年～1960年期間，美國(guó)聯(lián)邦政府通過(guò)一系列激勵(lì)措施革新了全國(guó)住房信貸系統(tǒng)，加之美國(guó)郊區(qū)化趨勢(shì)的推動(dòng)，美國(guó)住房自有率從44%提高到62%，成為1960年之后美國(guó)流通率波動(dòng)上升的最大驅(qū)動(dòng)力。2004年，美國(guó)住房自有率上升至歷史峰值69%，流通率也同時(shí)達(dá)到歷史峰值6.38%。

   其三，人口流通是流通率上升的核心動(dòng)力?！叭丝凇奔础靶枨蟆保且磺行枨蟮幕A(chǔ)和前提。人口對(duì)房地產(chǎn)需求的驅(qū)動(dòng)作用主要有兩個(gè)方面：一是有購(gòu)買(mǎi)力的人口增長(zhǎng)會(huì)直接促進(jìn)樓市成交；二是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的人口增長(zhǎng)會(huì)活躍住宅租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃型住宅投資，進(jìn)而間接促進(jìn)樓市成交。需要注意的是，有購(gòu)買(mǎi)力的凈增人口，購(gòu)房需求具有一定的剛性和即時(shí)性，對(duì)樓市成交而言比較“有質(zhì)量”。

   但值得注意的是，同一類(lèi)型的凈增人口在不同經(jīng)濟(jì)體的“質(zhì)量”可能迥異。在美國(guó)，自然人口的增長(zhǎng)比移民人口的增長(zhǎng)對(duì)流通率的影響更大。這主要是因?yàn)?，自然增長(zhǎng)的人口大多是美國(guó)原居民或時(shí)間較長(zhǎng)移民的后代，家庭收入較高，其住房改善需求比較剛性和即時(shí)性，可以有效地推動(dòng)存量房交易；而在英國(guó)，移民人口的增長(zhǎng)對(duì)存量房的流通率影響更大。此外，經(jīng)紀(jì)人規(guī)模的有效增長(zhǎng)，以及伴隨而來(lái)的服務(wù)水平不斷提高、成交效率不斷提升，也可以推動(dòng)流通率提升。（來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)）