合肥全面清算土地增值稅 開發(fā)商資金鏈面臨大考

       近日，合肥市地稅局發(fā)布公告稱，《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法(試行)》自2012年1月1日起正式執(zhí)行，正式強(qiáng)化土地增值稅清算管理。
　　“從嚴(yán)清算”政策悄然出臺(tái)
　　《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，以上三種情形均需進(jìn)行土地增值清算，開發(fā)商應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
　　此外，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。以上三種情形，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，一旦被要求清算，開發(fā)商應(yīng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。
　　“其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值清算，并不是一個(gè)新政策，一直都有的。”合肥市一位稅務(wù)人士向記者表示，“新試行辦法的出臺(tái)，稅務(wù)部門進(jìn)一步規(guī)范了土地增值稅的管理辦法，將從嚴(yán)清算土地增值稅。”
　　開發(fā)商資金鏈面臨“大考”
　　對(duì)于正處于寒冬中的合肥開發(fā)商來說，清算土地增值稅的確不是一件小事。
　　據(jù)了解，按照相關(guān)規(guī)定，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅，住宅樓預(yù)征率為1.5%，別墅類為2%，而對(duì)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)征率為零。而對(duì)于滿足清算條件的開發(fā)商來說，土地增值稅將實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額(基本等于項(xiàng)目成本)50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
　　省城一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人跟記者算了一筆賬，假如房地產(chǎn)商有1萬(wàn)平方米的普通住房要銷售，并有A、B兩種可選售價(jià)，允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用折合每平方米4000元。A售價(jià)為每平方米6500元，增值率為62.5%，稅率為40%，應(yīng)繳稅1000萬(wàn)元，但假如是按1.5%來預(yù)征，應(yīng)繳稅97.5萬(wàn)元；B售價(jià)為每平方米12100多元，增值率為200%以上，應(yīng)繳稅4860萬(wàn)元，而按照1.5%來預(yù)征的話，僅繳稅181.5萬(wàn)元。
　　“對(duì)于現(xiàn)在來說，很多開發(fā)商根本沒有時(shí)間去想利潤(rùn)多少，當(dāng)前最重要的是保命。”省城多家中小開發(fā)商向記者坦言，從嚴(yán)清算土地增值稅，將讓很多開發(fā)商的“資金鏈”再次經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)。
　　“清算”對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何？
　　土地增值稅清算，將導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)稅收成本增加。開發(fā)商會(huì)不會(huì)為了回籠資金而大幅降價(jià)？
　　對(duì)此，我省相關(guān)人士認(rèn)為，土地增值稅的征收采取的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)開發(fā)商囤地、炒地行為起到打擊作用。比如，開發(fā)商以較低價(jià)格拿到土地而沒有及時(shí)開發(fā)，或者在開發(fā)過程中房?jī)r(jià)開始大幅上漲，使企業(yè)獲得了大量的土地增值收益，但轉(zhuǎn)讓時(shí)，企業(yè)將由于進(jìn)入了更高的稅率級(jí)次而繳納更多的土地增值稅。也就是說，清算壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間，使囤地行為無法給企業(yè)帶來更多收益，因此，企業(yè)就會(huì)加快開發(fā)速度，減少土地持有時(shí)間，也打擊了囤地和炒地的行為。
　　“其實(shí)對(duì)于目前的開發(fā)商來說，已經(jīng)陷入了兩難的境地。”安徽建筑工業(yè)學(xué)院建筑系書記姜長(zhǎng)征認(rèn)為，年底了，合肥很多開發(fā)商都想降價(jià)，將庫(kù)存的房源出手。但一旦降價(jià)，新客戶可能持幣觀望，而老客戶也不答應(yīng)。“我個(gè)人認(rèn)為，明年合肥房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降低。”
　　                                                                                                                              （來源：安徽商報(bào)）