以租養(yǎng)老比以房養(yǎng)老更好？養(yǎng)老地產(chǎn)權屬仍是一大瓶頸

   當前，100多家上市房企2016年的年報披露已進入尾聲。三年來，房企跨界轉型互聯(lián)網(wǎng)游戲、金融、醫(yī)療和養(yǎng)老等領域的舉動讓外界眼花繚亂，但從業(yè)績來看，這些跨界產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)難成氣候。
   以養(yǎng)老為例，保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)作為央企地產(chǎn)巨頭，最早開始探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是掘金養(yǎng)老地產(chǎn)。《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱保利地產(chǎn)去年年報發(fā)現(xiàn)，支撐其千億元級銷售業(yè)績的仍是商品住宅等地產(chǎn)銷售業(yè)務。
   根據(jù)民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億，中國60歲以上老年人口2033年前后將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示：“未來20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會誕生一個萬億市值的企業(yè)?！?br>   為什么這個萬億級的朝陽產(chǎn)業(yè)，至今仍步履蹣跚？近日，北京舉行了“地產(chǎn)跨越老齡化”專題論壇，會后北京大學國家治理與老齡化產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任、中原集團首席咨詢顧問、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)濟組專家張坤昱接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，以房養(yǎng)老、信用貸和抵押消費貸均存在一些問題。比如以房養(yǎng)老模式，保監(jiān)會曾鼓勵推行過，但國內發(fā)展動力不足。
   上述課題組給出的一組數(shù)據(jù)顯示，目前北京退休工資平均3355元/月，上海退休工資平均為3283元/月。就養(yǎng)老服務產(chǎn)品而言，以京滬高端養(yǎng)老機構為例，一位老人一個月繳費基本上在1.2萬元~1.5萬元，這一價格顯然很大一部分老人無法承受。
   張坤昱強調，需求方有沒有養(yǎng)老服務的消費意愿和消費能力，決定了養(yǎng)老市場是否能夠穩(wěn)定和良性地發(fā)展下去。
   上述課題組提供的一種養(yǎng)老創(chuàng)新思路是，通過改良倒按揭，在不轉移老人產(chǎn)權的前提下，將房子抵押給金融機構，原有房產(chǎn)還可以出租，房屋收益部分屬于老人。如此一來，房產(chǎn)由不動產(chǎn)變成了流動資產(chǎn)包，來支撐老人購買養(yǎng)老產(chǎn)品，老人百年之后，子女可以進行接力貸或者拍賣變現(xiàn)。
   上述模式也就是“以租養(yǎng)老”。以香港地區(qū)的“雋悅”項目為例，張坤昱介紹說，長者公寓的安老按揭由香港地區(qū)的按揭證券推出，這時業(yè)主可用按揭貸購買養(yǎng)老服務，所抵押的房屋可以出租反補按揭貸。當按揭貸終止時，業(yè)主或其繼承人可優(yōu)先償還按揭款以贖回抵押物業(yè)，如果無法償還時，銀行將其抵押房屋拍賣優(yōu)先受償，實現(xiàn)“以租養(yǎng)老”。
   一位金融界資深人士表示，以租養(yǎng)老模式解決了當下遇到的房產(chǎn)抵押后升值和老年人因年齡難以貸款的兩大問題，卻帶來了新的問題。首先政策壁壘難以突破，自有住房抵押之后購買養(yǎng)老地產(chǎn)在政策上不被允許；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的權屬問題及未來處置不好解決。
   張坤昱坦言，香港案例能否借鑒到內地尚待觀察，以租養(yǎng)老與房屋自有化率、國家政策及家庭觀念有很大關系。前述金融界人士建議說，國內養(yǎng)老地產(chǎn)運營商應持有物業(yè)并長期運營，通過向養(yǎng)老人群出租收費，在國家力推資產(chǎn)證券化的背景下，通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品擴大規(guī)模。（來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)）