資金全面寬松 “地產(chǎn)+金融”勾勒新藍海

    受多次降息、低利率等多重因素影響，今年是近年來房企資金面改善最為徹底的一年。除了本身去化的提升，短融、中票、公司債、再融資等多元融資手段則為企業(yè)錦上添花。

    作為資金密集型行業(yè)，隨著行業(yè)整體逐步進入“白銀時代”，房企在融資方面也越發(fā)理性。高杠桿、高利率時代一去不復(fù)返。困境則推動變革，不少房企開始不斷探求金融創(chuàng)新，以追求更穩(wěn)妥、理性的融資平臺，甚至作為公司轉(zhuǎn)型新方向。

    中信建投證券分析師蘇雪晶認為，雖然房企當前的杠桿有所增加，但在融資成本下降的情況下，房企當前的杠桿更具質(zhì)量，為房企未來的繼續(xù)擴張和加速轉(zhuǎn)型均打下了堅實基礎(chǔ)。與此同時房企的融資工具也有不斷創(chuàng)新，今年10月底，世茂房地產(chǎn)攜手匯添富首推購房尾款資產(chǎn)證券化，該項計劃的順利發(fā)行，開啟了房企ABS融資的大門，隨后物業(yè)費等ABS產(chǎn)品也不斷出現(xiàn)，為房企進一步拓寬融資渠道和降低資金成本提供了新思路?！皩捤傻馁Y金格局已經(jīng)不會再像過去那樣助推土地資產(chǎn)的泡沫，而是為房企轉(zhuǎn)型創(chuàng)新創(chuàng)造溫床。”蘇雪晶稱。

    公司債獲熱捧

    國內(nèi)資本市場管制逐步放開以及較為寬松的貨幣環(huán)境，為房企融資創(chuàng)造了有利條件，同時受美元升值及國際信用評級下降影響，房企境外融資優(yōu)勢正在被弱化，日益向好的國內(nèi)資本市場，正逐漸演變?yōu)榉科蠼鉀Q融資困境的主要渠道。

    中信建投證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年房企的公司債發(fā)行規(guī)模已達3400億，平均利率5.58%；短融和中票的規(guī)模分別達到了1000億和240億，對應(yīng)利率水平分別在5.06%和4.33%；再融資方面也創(chuàng)下了1300億規(guī)模的高點。

    與此同時，相比2014年海外融資的一片火熱，今年房企海外融資難度加大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至12月20日，房企海外融資總額243億美元，同比2014年全年的633億下滑61.7%，折合人民幣計算，房企海外融資數(shù)額減少2500億。

    中國指數(shù)研究院院長黃瑜認為，今年是房企公司債發(fā)行最為火爆的一年，多重利好因素共同作用催生了本輪公司債的放量發(fā)行。從政策層面看，發(fā)行限制及審批流程的放寬，加上貨幣寬松政策不斷加碼，使房企的公司債融資需求被釋放；從企業(yè)融資成本看，目前公司債平均融資利率在4%左右，與同期限銀行貸款、中期票據(jù)、信托等融資方式相比成本更低，隨著發(fā)行利率不斷降低，公司債已經(jīng)成為房企重要的融資工具之一。2015年房企在內(nèi)地融資寬松，但隨著美元開始加息，未來融資的難度將明顯上漲。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企海外融資經(jīng)歷前兩年的高峰期后，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數(shù)海外上市的內(nèi)地房企轉(zhuǎn)向內(nèi)地資本市場融資。

    易居研究院研究員嚴躍進認為，從今年房地產(chǎn)市場各個指標的復(fù)蘇情況看，房企資金面在不斷趨于改善，其節(jié)奏基本上和銷售市場復(fù)蘇的節(jié)奏一致。即從今年第二季度開始，隨著房企去庫存效果逐漸顯現(xiàn)，房企本年資金到位情況等指標開始趨于好轉(zhuǎn)。所以從資金獲取角度看，銷售業(yè)績帶來了銷售回款狀況的持續(xù)變好，這會帶來房企資金層面的不斷好轉(zhuǎn)。今年房企在公司債層面的發(fā)行力度加大。一方面和公司債發(fā)行的門檻降低有關(guān)，另一方面是與今年持續(xù)走低的利率等因素有關(guān)。發(fā)債背后反映了房企在積極尋找新一輪的長期投資。嚴躍進表示，相對來說，銀行信貸還是帶有一定偏向，對大房企而言，信貸政策基本上沒有改變，而對一些中小房企則偏謹慎。在信托融資方面，市場相對悲觀。

    地產(chǎn)切入金融創(chuàng)新

    房企融資方面另一重要的變化是，隨著國家持續(xù)推進金融創(chuàng)新，“大資管”時代即將到來的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品也迎來了新機遇。

    房地產(chǎn)基金是地產(chǎn)與金融碰撞之下的直接產(chǎn)物。其中地產(chǎn)私募基金正借由2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控契機呈現(xiàn)快速擴張趨勢。

    中信建投研究報告顯示，在2010年之前，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只、100億左右的市場規(guī)模，至2014年共新募集基金69只、總募集規(guī)模超過974億，中國人民幣房地產(chǎn)基金市場擁有167家專業(yè)的基金管理機構(gòu)，507只房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4500億元人民幣，行業(yè)規(guī)模進一步擴大。從退出業(yè)績來看，目前國內(nèi)七成房地產(chǎn)基金的退出業(yè)績高于15%，其中退出收益在15%-20%的基金占比最高，達到四成，而收益在50%以上的也達到了近一成，這一收益水平遠高于全球同時期房地產(chǎn)基金退出平均水平。

    21世紀經(jīng)濟報道記者通過近一年接觸的地產(chǎn)基金人士發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷野蠻生長后，地產(chǎn)基金也逐漸顯示出其理性的一面。從一致火熱般投向開發(fā)企業(yè)而轉(zhuǎn)為尋找房地產(chǎn)新的藍海市場。比如，海外地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)辦公樓改造等。從習慣于短平快的債權(quán)投資方式轉(zhuǎn)為追求更長遠穩(wěn)定的股權(quán)投資。

    此外，近年險資參與房企動作頻繁，尤其最近寶能系增持萬科股份的一系列操作進一步將險資與房企的微妙關(guān)系推向市場焦點。

    蘇雪晶認為，諸多因素導(dǎo)致險資如此青睞房企：保費快速增長，非標資產(chǎn)收益率下降等，低估值、高收益、股權(quán)分散都是推動因素。此外，險資與不動產(chǎn)之間期限訴求與收益訴求存在極高匹配度，在險資資金充沛、投向漸寬松、市場面臨資產(chǎn)荒的環(huán)境下，房企無疑是最佳選擇之一。

    蘇雪晶認為，從目前險資對房企投資的既有案例來看，并非淺嘗輒止于股權(quán)投資進而享受紅利，而出現(xiàn)越來越多的業(yè)務(wù)層面結(jié)合，凸顯出金融+地產(chǎn)的資本優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)鏈嫁接能力。自平安成為碧桂園第二大股東之后，其在一二線城市布局的意圖明顯增強；遠洋地產(chǎn)也隨大股東布局養(yǎng)老地產(chǎn)；人保也在商業(yè)保險、養(yǎng)老地產(chǎn)、投融資等多維度與恒大達成合作。

    嚴躍進也認為，從國家目前對社會資本的關(guān)懷態(tài)度而言，鼓勵包括險資在內(nèi)的機構(gòu)投資資金進入實體產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是一個大方向。從近年政策動向看，2012年國家允許險資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占其總資產(chǎn)比例的上限為15%，2014年這一比例上調(diào)至30%。預(yù)計政策上后續(xù)會在一個相對透明的信息公開發(fā)布基礎(chǔ)上，鼓勵險資入股房企。這個趨勢應(yīng)該會延續(xù)。

    除了金融端和地產(chǎn)行業(yè)的接軌，更多房企也主動跨界金融，共享資管時代機遇。

    一些房企在金融牌照布局方面時日已久。比如，泛?？毓?000046,股吧)自2014年確立“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”戰(zhàn)略，逐步向金控平臺轉(zhuǎn)型。2015年在原有證券、信托、期貨的牌照基礎(chǔ)上，通過收購民安財險加速保險牌照落地，并發(fā)起設(shè)立擔保、基金、再保險、資管、互聯(lián)網(wǎng)金融等業(yè)務(wù)子公司切入其他金融領(lǐng)域，海外投融資平臺實力進一步增強，2015年公司境內(nèi)金融產(chǎn)業(yè)計劃投資累計超160億元。

    還有一些房企正在加速搭建金控平臺，目前在稀缺性牌照上已有所斬獲，其中代表是中天城投(000540,股吧)和綠地集團。中天城投在2014年確立大金融戰(zhàn)略，2014年8月成立貴陽金控，短短一年多時間，公司在保險、證券等稀缺性牌照上取得突破，先后通過收購、發(fā)起設(shè)立等方式切入壽險、再保險、互聯(lián)網(wǎng)保險領(lǐng)域；綠地集團在2011年就涉足金融產(chǎn)業(yè)，但旗下一直缺乏具有競爭力的金融牌照資產(chǎn)，而這一狀況終于在今年迎來改變，在12月剛剛公布的定增預(yù)案中，公司公告擬收購及增資獲取杭州工商信托20%股權(quán)。

    還有一些房企在初步搭建金控平臺。這類房企剛組建金控平臺不久，多以參股形式布局多個金融產(chǎn)業(yè)，例如泰禾集團(000732,股吧)在今年4月成立泰禾金控（注冊資本10億元），5月出資1.5億參與設(shè)立海峽人壽，之前也已較早參股布局銀行、證券等領(lǐng)域。 （來源：21世紀經(jīng)濟報道）