樓市限購限貸殺傷力驚人 下半年降價空間小

始于2011年的系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，被業(yè)界形象地稱為“史上最嚴厲調(diào)控政策”。然而，調(diào)控過程中，地方政府卻顯得逐漸按耐不住。據(jù)統(tǒng)計，自2011年下半年以來，國內(nèi)約有18個城市出臺了樓市“微調(diào)”政策，涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。那么，調(diào)控政策究竟對廣州樓市產(chǎn)生了哪些影響，購房者又對樓市調(diào)控作何反應呢?近日，記者就此展開了一番調(diào)查采訪。

現(xiàn)狀

樓市限購限貸“殺傷力”驚人

繼年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上?！芭f政新解”“七日游”，地方政府不斷試圖以愚公精神，移走壓在樓市之上的“限購”之山。然而中央對這些政策松綁舉動的叫停，則將堅持調(diào)控不動搖的態(tài)度明確傳達。

從實際效果看，限購令對樓市成交量的殺傷力絕對是驚人的。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年1月全國70個大中城市房價首次全部止?jié)q，其中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有48個城市，持平的有22個城市，價格上漲完全停滯?？梢哉f，2012年，地產(chǎn)市場在限購的影響下已經(jīng)回歸自住，投資和投機基本絕跡。

盡管兩會期間關(guān)于取消限購令的呼聲頗為高漲，但事實上，國務院總理溫家寶在政府工作報告中談及2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控時明確指出，將進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房價合理回歸。

以“房價合理回歸”為目的的調(diào)控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的方方面面。尤其是以限購、限貸為首的系列措施，牢牢鉗住了各地樓市的投資、投機需求。

不過，一個不容忽視的現(xiàn)象是，在民間資本充裕的地區(qū)，例如廣州，已有不少開發(fā)商在“押注”限購將取消。今年春節(jié)后，部分地段好的樓盤依舊熱銷，連一些已經(jīng)空置超過兩年的超級豪宅也開始私下動工裝修。事實上，有開發(fā)商已經(jīng)將不少房源賣給了已經(jīng)限購的客戶，并暫緩登記。

購房者

自住和投資需求難被遏制

以廣州為例，據(jù)宜居房地產(chǎn)咨詢研究中心的統(tǒng)計顯示，限購令頒布之前，廣州樓市的投資比例達到了20%~30%，番禺、花都等區(qū)域市場甚至最高超過了40%?！暗窍拶徱荒暌詠恚瑥V州樓市預期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，本地需求占九成，首套房比例達到了70%以上。

市場在限購的影響下回歸自住，投資和投機需求大量減少。”不過，該中心市場研究部部長周莊副教授亦指出，樓市“限購”政策在執(zhí)行層面明顯呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征?！盀槭裁吹胤秸粩嘣嚧颉吝吳颉?為什么購房者愿意與發(fā)展商‘私下交易’?追根到底是因為國內(nèi)的投資渠道太少，大家都不會輕易放棄房地產(chǎn)?！?

為了證明周莊副教授的分析，時報記者采訪了十位客戶，他們都是選擇在2012年1~4月樓市“冬春交替、冷暖不定”之時，在廣州市各區(qū)果斷出手的購房者。他們之中，有8人購房自住，有2人購房投資。自住購房者中，有1人買了越秀區(qū)東方文德廣場一套學位房，有1人屬改善型買家(賣一買一)，有1人在蘿崗購入一套房作為居家辦公之用，其余人均為普通首次置業(yè)者。投資購房者中，李小姐人借用親戚的名字今年3月買了花都一套房，曾先生于今年3月購入天河一套兩房單位，計劃等“限購令”取消后賣出。

此外，周莊副教授還給記者提供了一份針對廣州十區(qū)(市)居民所做的購房意愿調(diào)查報告。該報告在各區(qū)商業(yè)人流旺地隨機訪問了1000位行人，獲得了831份有效數(shù)據(jù)。報告顯示，價格因素影響了九成以上居民的置業(yè)行為，而限購令只制約了不到1/3的客戶。

業(yè)界

下半年樓市降價空間不大

全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)總裁張力認為：“房子是拿來賣的，你為什么限制人家買呢?商品房就是商品，可以自由交易的，市民有購買商品的自由，限購令對企業(yè)和市民來說都不公平。政府調(diào)控房價有很多方法，限價都比限購好。不過，房價回歸到合理的水平，對企業(yè)和客戶來說都是很好的，房價太瘋狂，我們也覺得不對。此外，房產(chǎn)稅不能對調(diào)控房價起到很大作用，反而會給百姓雪上加霜。我個人認為，即使放開限購，現(xiàn)在的市場也不會反彈，因為整個市場萎縮得很厲害。在我們國家，70%以上的大型房企是上市企業(yè)，年報的數(shù)據(jù)顯示，這些企業(yè)利潤率在百分之十八、二十左右。根據(jù)這個利潤，你覺得企業(yè)的降價空間有多大?其實是不可能降價的，以我們公司為例，過去一段時間已經(jīng)降了7%~8%，再降企業(yè)就要虧本了?！?

祈福集團房地產(chǎn)策劃部總監(jiān)朱志文表示：“限購令對地產(chǎn)影響很大，但是還有很多不限購的地區(qū)和樓盤，也還有更多有資金實力和投資需求的消費者。在國內(nèi)投資渠道比較單一的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)始終是投資的重要選擇之一，大家都不會輕言放棄。第一季度歷來不是具有指標意義的銷售時段，近來市場已經(jīng)出現(xiàn)暖意，我們對未來還是抱著比較樂觀的態(tài)度的。雖然在2012年限購會不會取消不是我們能夠判斷的，但5、6月份，以及下半年地產(chǎn)還是有很多值得大家期待的投資機遇?！?

專家視點

限購非長遠取消必反彈

國務院參事室特約研究員姚景源表示：“如果限購政策真的取消，房價肯定會反彈。限購非長遠之計，對房地產(chǎn)這個行業(yè)還是要形成長效機制，還是要用經(jīng)濟的辦法，比如稅收政策中的房產(chǎn)稅，能夠讓房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)加大成本，讓進到房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和投機等炒房的資金無錢可賺。另外，房產(chǎn)稅也可以給地方政府一個穩(wěn)定的財源?！?

（來源：滁房網(wǎng)資訊中心）