龍頭群領(lǐng)降價 成交量意味著樓市回暖？

有專家指出，地產(chǎn)界構(gòu)造出的回暖跡象反而可能是個消極信號，很大程度上，開發(fā)商只是在探政策的底線，一方面，難以斷言貨幣政策會持續(xù)放松，另一方面，大幅度降價促銷的事實說明房價仍未觸底。

隨著春節(jié)后天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，樓市成交量也開始顯著回升，加之各地紛紛對樓市進行試探性微調(diào)，引發(fā)地產(chǎn)股瘋漲，部分業(yè)內(nèi)人士開始高呼，樓市回暖了！

然而，《國際金融報》記者調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，以保利、金地、萬科、綠地、恒大、華潤等為代表的房企，正在醞釀一輪新的降價狂潮。

回暖只是假象？

2月初，廣東佛山南海區(qū)一個叫富豐新城的樓盤，二期小規(guī)模內(nèi)部認購的當(dāng)天，不到一小時就認購了50多套單元，由此拉開春節(jié)后全國樓市回暖的序幕。很快，上海、廣州、北京等地售樓處的售樓員發(fā)現(xiàn)，來看房，訂房的人逐漸多了。上周，龍湖地產(chǎn)(龍湖&middo;時代天街龍湖&middo;香醍溪岸)執(zhí)行董事秦力洪宣布，龍湖地產(chǎn)一周內(nèi)買樓進賬10億元。

地產(chǎn)開發(fā)商似乎迫切需要一次“回暖”，但相比大佬們對銀根放松的期待，地產(chǎn)股則想用實際行動證明房企的經(jīng)營狀況還不錯。從2月25日起，以中華企業(yè)為代表的地產(chǎn)股開始騷動，2月26日地產(chǎn)股更是集體大爆發(fā)，“招保萬金”直線拉升，截至收盤漲停個股達到15只，板塊整體漲幅達4.59%。

然而，對于地產(chǎn)界構(gòu)造出的種種回暖跡象，有專家指出，這些表現(xiàn)反而可能是個消極信號，很大程度上，開發(fā)商只是在探政策的底線，一方面，難以斷言貨幣政策會持續(xù)放松，另一方面，大幅度降價促銷的事實說明房價仍未觸底。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者指出，成交量的短暫回升并不意味著樓市回暖，相反，一輪更加嚴(yán)峻的降價潮將席卷樓市。

“短期內(nèi)房價不可能止跌反彈，成交量或?qū)⒒厣！睏罴t旭指出，受地方政府屢屢出臺放松政策影響以及對貨幣政策寬松的預(yù)期加強，地產(chǎn)商開始與政策形成僵持，此外，剛性需求的釋放和開發(fā)商“以價換量”的手段也帶來一定的成交量，這顯然給開發(fā)商增強了信心，但樓市難言回暖。

龍頭群領(lǐng)降價

面對春節(jié)后短暫回暖的樓市，大型房企的應(yīng)對則耐人尋味。首先發(fā)難的是保利。保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)率先表示，旗下位于上海的一個樓盤單價從1.9萬元／平方米降至1.7萬元／平方米，交房標(biāo)準(zhǔn)同時從毛坯升級為精裝修，兩者累計相當(dāng)于降價八折甩貨。

緊隨其后，招商地產(chǎn)全國22個在售項目也同時啟動優(yōu)惠活動，部分房源降價幅度達到15%。金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進，不約而同地宣布了降價促銷活動。

除了大牌企業(yè)，一些原本經(jīng)營得不錯的房企也推出了折扣驚人的樓盤。佳兆業(yè)在成都一個樓盤推出50套七折的房源，創(chuàng)下已知降價最高紀(jì)錄。在《國際金融報》記者查閱的由愛房網(wǎng)排出的2月上旬降價幅度最大的房企名單中，前十位的房企降價幅度均在20%左右。

市場監(jiān)測機構(gòu)報告顯示，3月1日，上海將正式執(zhí)行上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)，與此同時，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，繼2月多數(shù)樓盤降價之后，3月上海將有205個樓盤有打折優(yōu)惠措施，這較去年同期增加了115.8%。對此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，自3月起，新一輪的降價潮將在促銷的名義下悄然展開。

對此，天津雍景花園房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王浩對《國際金融報》記者表示，現(xiàn)金流緊張成了房企眼下的最大壓力。王浩分析，目前幾乎所有大小城市都在醞釀降溫，三四線城市樓市的降速與跌幅雖然滯后于一二線城市，但全國性的房價下降趨勢已經(jīng)形成，預(yù)期短期內(nèi)房價可能還有10%—20%的下調(diào)，類似佳兆業(yè)的30%降價也絕不是個案，這個紀(jì)錄很快將被別的樓盤打破。

房企腹背受壓

今年還有大量樓盤等待入市，3月北京將有21個項目計劃入市，然而，近期北京多處樓盤就開始出現(xiàn)“零利潤”對外銷售的口號，甚至有消息稱，“一成首付”也重出江湖。

對此，王浩指出，開發(fā)商的各種變相降價折射出企業(yè)已陷入進退兩難的地步，不降價成交量無法回升，資金鏈難以正常運作，降價太多會引發(fā)老業(yè)主鬧事，甚至一些房企倒閉。而隨著2012年房地產(chǎn)信托大量到期，開發(fā)商將不得不面對銷售回款不力及短期債務(wù)壓力的問題。

值得一提的是，不少房企還紛紛變賣項目來回籠資金。據(jù)相關(guān)媒體報道，浙江綠城集團(綠城陽光公館綠城百合公寓)在過去兩個月內(nèi)已經(jīng)出售了5個項目的股權(quán)，而目前綠城還打算再出售4個項目，計劃回籠資金60億元。

因此，在楊紅旭看來，巨額債務(wù)壓身，必然會倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會尋求通過降價、出售股權(quán)、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，同時靠壓縮買地量、壓縮開工量和供應(yīng)量等手段來維持經(jīng)營。長期來看，這些房企則會開展多元化的業(yè)務(wù)，退市與重組也會出現(xiàn)。

（來源：國際金融報）（作者：盧元強）