全國(guó)土地市場(chǎng)急速升溫 開發(fā)商開始抄底補(bǔ)貨

       全國(guó)土地市場(chǎng)似乎在一夜之間火爆起來(lái)了。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價(jià)、169%的高溢價(jià)率拿地起，短短三天，全國(guó)至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交。當(dāng)業(yè)界還在為開發(fā)商資金鏈擔(dān)憂之際，六家開發(fā)商共豪擲85億元。
       大開發(fā)商補(bǔ)貨
       6月20日，成都市國(guó)土局出讓三宗土地，此次出讓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)由掛牌出讓改為拍賣出讓。同華潤(rùn)地產(chǎn)等大型開發(fā)商激戰(zhàn)后，龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競(jìng)得武侯區(qū)晉陽(yáng)二、六組宗地，地塊面積145.5058畝。
       而在前一天，成都市國(guó)土局拍賣出讓青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊(54.1339畝)和新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)2號(hào)地(101.3371畝)兩宗土地。最終，四川本地的藍(lán)光集團(tuán)以10億元全部拿下。而青羊區(qū)地塊在今年4月曾因故終止拍賣。
       市場(chǎng)似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，即使在今年前5個(gè)月，土地市場(chǎng)依然比較冷清。而龍湖昨日的成交價(jià)格，用銳理平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔的說(shuō)法，“有些出乎預(yù)料。”按照市場(chǎng)的預(yù)計(jì)，樓面地價(jià)應(yīng)該在3000元/平方米以內(nèi)，然而最后的樓面地價(jià)為3315元/平方米，溢價(jià)率則達(dá)到76.8%。
       四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級(jí)分析師周覓分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變化，一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響，開發(fā)商信心增強(qiáng)，傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。另一方面，去年開發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項(xiàng)目占到七成的銷量，大型開發(fā)商存量房消化得很快。
       今年3月，藍(lán)光就曾出人意料地以10億元競(jìng)得成都市成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊，合計(jì)約為102.19畝。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司高管當(dāng)時(shí)曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，藍(lán)光的剛需房源、快銷樓盤銷售很快，藍(lán)光需要“補(bǔ)貨”。
       土地市場(chǎng)“有點(diǎn)火”
       成都土地市場(chǎng)的形勢(shì)正是全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。最近三天，全國(guó)至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交案，除藍(lán)光和龍湖在成都所拿之地外，其他交易為：
       6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得廣州珠江新城地塊，樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)169%;同一天，中鐵置業(yè)在貴陽(yáng)拿下5宗土地，總成交金額為22.87億元。
       6月19日，保利地產(chǎn)(600048)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地?？偨ㄖ娣e54.98萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)2474元/平方米，溢價(jià)率0.9%。
       6月20日，同一天，廣西榮和集團(tuán)以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側(cè)的土地。該地塊225.33畝，成交單價(jià)822萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4554元/平方米，溢價(jià)率11%。
       對(duì)于最近幾宗土地成交案，郭潔在其微博上用“全國(guó)土地市場(chǎng)開始‘發(fā)燒’”來(lái)形容。而藍(lán)光集團(tuán)總裁任霞也對(duì)記者笑言，“有點(diǎn)火了”，不過(guò)她不愿向記者做進(jìn)一步的解讀。
       郭潔表示，其實(shí)開發(fā)商一直在關(guān)注土地市場(chǎng)，以前主要是觀望，因?yàn)閷?duì)政策面還看不清楚。最近受到小陽(yáng)春的鼓舞，以及溫家寶總理5月湖北講話和政策面的微調(diào)。還有去年大型開發(fā)商都沒(méi)有儲(chǔ)備土地，而現(xiàn)在土地市場(chǎng)價(jià)格正低，就出現(xiàn)了集中拿地的局面。
       相關(guān)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，5月全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)同環(huán)比都在大幅增長(zhǎng)，可以說(shuō)“政策底”和“市場(chǎng)底”在5月已經(jīng)顯現(xiàn)，而土地市場(chǎng)的回暖比房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖要慢一些。中指院監(jiān)測(cè)的15家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，今年1~5月拿地同比下降了70%，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備不夠，而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長(zhǎng)，銷售金額也微幅上漲2%。
       該負(fù)責(zé)人稱，15家重點(diǎn)企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線加上降價(jià)促銷等措施，回籠了一部分資金，因此在一線城市和重點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)上出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交的案例，其中以商業(yè)和綜合用地溢價(jià)率最高，6月初上海嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價(jià)率成交，而住宅的溢價(jià)率高的多為30%~50%。
       不過(guò)，全國(guó)范圍的去庫(kù)存化過(guò)程尚未結(jié)束，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末，全國(guó)商品房待售面積30740萬(wàn)平方米，比4月末增加432萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加278萬(wàn)平方米，辦公樓增加6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬(wàn)平方米。
       一二線城市的去庫(kù)存化卻呈現(xiàn)不同步調(diào)。
       據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)2682萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.78%，環(huán)比下降1.77%。4個(gè)一線城市中，除上海外，其余3個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量均下降，一線城市庫(kù)存高峰期可能已經(jīng)過(guò)去。
       而青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)東部典型二線城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2845萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.11%，環(huán)比下降0.78%。
       選擇性拿地
       就在開發(fā)商紛紛在土地市場(chǎng)出手之際，地方政府也看到勢(shì)頭。
       根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊，僅上半月環(huán)比5月份多出239塊，達(dá)到年內(nèi)的最高峰，推出建設(shè)用地2311.4公頃，規(guī)劃建筑面積4124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比5月全月多出1512.1萬(wàn)平方米，6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價(jià)為1392.9元/平方米，底價(jià)土地出讓金為574.5億元，環(huán)比5月全月多出233.2億元。
       另一方面，政府在土地出讓上也降低了起始價(jià)格。以成都的青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊(54.1339畝)為例，今年4月公告以4800元/平方米拍賣，最后因故終止，此次拍賣起價(jià)降低到4100元/平方米。
       同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，現(xiàn)在開發(fā)商拿地主要是土地補(bǔ)充，而且價(jià)格也比較便宜，是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，同時(shí)，開發(fā)商也有抄底的心態(tài)，政策面已經(jīng)微調(diào)，現(xiàn)在不儲(chǔ)備土地，很可能喪失拿地機(jī)會(huì)，對(duì)兩年后的銷售不利，市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的可能性不大。
       周覓表示，最近政策給了很多暗示和聯(lián)想，央行做出降息的動(dòng)作，而央行的動(dòng)作應(yīng)該是一系列的，后面還會(huì)有連續(xù)性政策。而政府也調(diào)低了市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)在可以出手，開發(fā)商也有抄底的心態(tài)。
       不過(guò)，陳延彬認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商拿地還主要是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，也有從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上選擇性拿地，而且也主要是財(cái)務(wù)控制比較好、產(chǎn)品線豐富、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略好的企業(yè)拿地。他認(rèn)為，將來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大量高溢價(jià)率的土地，開發(fā)商雖然資金有所緩解，但是還處于去庫(kù)存階段。有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格有些反彈，但是還沒(méi)有調(diào)整到降價(jià)以前。
       張宏偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)角度考慮，如果地價(jià)略高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開發(fā)商就會(huì)停止出手。
                                                                                                                                      （來(lái)源：滁房網(wǎng)資訊中心）