開發(fā)商噱頭多過降價 決策層再促房價回歸

        “央行下調準備金率，各銀行聯(lián)合救市，樓市提振可期。某某樓盤二期等您搶購！”近日，北京的張先生頻繁收到這樣的樓市促銷短信。在10月份房價數(shù)據(jù)迎來真正意義上的“拐點”后，房價是真降還是“假摔”也引起了各方的關注。
       但記者在走訪樓盤時發(fā)現(xiàn)，盡管開發(fā)商推出各種促銷手段，但市場成交依然冷清，房價只是停止上漲，并沒有出現(xiàn)降價的情況。
       與此同時，近期決策層的諸多跡象也表明，未來樓市調控政策不動搖，促進房價合理回歸也再次成為調控目標。
       花樣促銷多過實質降價
       對于上述促銷短信中提到的樓盤，張先生致電后了解到，這個位于亦莊附近的樓盤，第一期曾在今年4月份開盤，廣告中提到的二期是10月份開盤的，目前全款購買可以享受95折的優(yōu)惠，按揭是99折。對于張先生關心的房價是否下降的問題，售樓人員表示，二期的價格和一期的一樣，但現(xiàn)在央行下調準備金率，利率不需要上浮，貸款可以享受到基準利率。
       事實上，像“以可享基準貸款利率”的促銷廣告吸引購房者買房，僅僅是開發(fā)商目前諸多促銷手段的一種，除了送家電、送裝修等常規(guī)優(yōu)惠外，還推出了代付貸款、溢價回購、零元起拍、無理由退房等方式，試圖以此替代降價吸引購房者。而統(tǒng)計顯示，2011年12月北京激增37個折扣盤，折扣盤總量增至190個，比3月124個折扣樓盤總量增長了53.23%。
       與此同時，根據(jù)近期統(tǒng)計，今年1-11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5474元/平方米和5096元/平方米，較1-10月銷售均價分別下降0.5%和0.7%，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續(xù)放緩。
       北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，就12月的情形來看，房企的降價幅度和措施或許不會再如前幾個月那么“瘋狂”。再熬半個多月，就能熬到新的財務年度，房企此時也會有新的考量。目前樓市買賣雙方的博弈已經白熱化，準購房者對未來降價的心理預期非常強烈，此時房地產開發(fā)商即使再降價，樓盤銷售也不一定能有大的好轉。
       清華大學經濟管理學院教授李稻葵也表示，今年房地產業(yè)迎來近一年的調整，限貸限購政策對房地產市場形成一定打壓，明年房地產業(yè)將迎來較平穩(wěn)的調整過程?？傮w來看，房地產價格回落不可否認，但價格回落將是一個相對平穩(wěn)的過程，明年下半年會出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn)，也可能更早一些。
       市場加速調整
       盡管房價在數(shù)據(jù)上的下降與真實市場有一定的距離，但市場已經開始進入深幅調整。
       統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國性房企銷售額集體跳水，其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。中海地產(中海九號公館中海尚湖世家) 、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂及富力等房企銷售業(yè)績亦不樂觀。
       與此同時，此前一擁而上投資地產業(yè)的企業(yè)也開始爭相撤離。近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、西部礦業(yè)、宏達股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、酒鬼酒業(yè)、水井坊等一批電信、鋼鐵、制酒等主業(yè)非地產業(yè)務的企業(yè)宣布剝離旗下地產業(yè)務或者減少相關資產配置。
       而從8月開始，房地產掛牌項目在北京產權交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達50.34億元，居各行業(yè)之首。北京產權交易所最新統(tǒng)計顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產行業(yè)股權并購依然十分活躍。
       實際上，除了“外行”加速撤離地產行業(yè)外，一些主營房地產的“內行”企業(yè)也開始淡化地產業(yè)務轉向其他行業(yè)。公開資料顯示，目前已經有包括華業(yè)地產(華業(yè)東方玫瑰)、中弘地產(中弘北京像素)、綠景地產等房企先后轉型投入礦產行業(yè)。相關資料顯示，已有至少20家房地產上市公司涉足礦業(yè)，占全部房地產上市公司的1/6。
       調控目標直指房價
       對于當前及未來樓市政策的走向，此前中央高層已在不同場合強調調控不放松。而12月9日召開的中央政治局會議，也再次明確明年樓市調控的基調。會議指出，明年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展。
       國家發(fā)展和改革委員會宏觀經濟研究院副院長王一鳴近期在接受媒體采訪時表示，部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發(fā)房地產市場價格的迅速反彈。
       事實上，針對未來的樓市調控政策，除了此前住建部已知會地方政府繼續(xù)執(zhí)行限購令外，房產稅也開始列入日程。財政部財政科學研究所所長賈康近日表示，未來房產稅進一步推進的大方向已經明確，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產稅試點情況進行總結，屆時會討論和決定下一步擴大試點的方案。