2012房地產(chǎn)走勢(shì)：地產(chǎn)進(jìn)入并購(gòu)元年

       一批房企將會(huì)消失
       大量中小開發(fā)商將會(huì)退出，一些大企業(yè)也有倒下的可能，房企并購(gòu)取代倒閉，樓市將進(jìn)入市場(chǎng)與政策控制并舉的下半場(chǎng)———
       業(yè)內(nèi)人士：雖然會(huì)有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，
       但買房人擔(dān)心的樓盤爛尾情況卻不會(huì)出現(xiàn)
       溫總理在“兩會(huì)”記者會(huì)上，再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回歸合理，調(diào)控不能放松。而之前期待調(diào)控松動(dòng)的市場(chǎng)預(yù)期基本已經(jīng)落空，政策繼續(xù)從緊已經(jīng)成為定局。可以說，樓市野蠻生長(zhǎng)的年代已宣告結(jié)束，從今年開始樓市將進(jìn)入市場(chǎng)與政策控制并舉的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)將以并購(gòu)的方式大量洗牌。
       ●樓市進(jìn)入下半場(chǎng) 龍頭企業(yè)顯現(xiàn)優(yōu)勢(shì)
       北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：3月份歷來是一年的最關(guān)鍵時(shí)期，不僅是市場(chǎng)的定調(diào)時(shí)期，也因?yàn)?ldquo;兩會(huì)”亦是一年內(nèi)政策的風(fēng)向標(biāo)。按照目前的“兩會(huì)”工作報(bào)告可以看到，中央的決策部署堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，包括限購(gòu)政策不放松、不動(dòng)搖，中央強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策的意圖一直并未改變。中央領(lǐng)導(dǎo)近日強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期。
       金誠(chéng)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)邱宏認(rèn)為，長(zhǎng)期看，中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)將是有政策管制的下半場(chǎng)。將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還將以市場(chǎng)和政府調(diào)控并舉的方式，兼顧公平和穩(wěn)定。投資投機(jī)需求將被擠出，行業(yè)利潤(rùn)率將下行。從而利好了那些資金優(yōu)勢(shì)明顯、定位主流剛需產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)的公司，特別是行業(yè)龍頭。
       房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)更明確，將促使房?jī)r(jià)下調(diào)。短期內(nèi)政策放松不會(huì)有，存貨達(dá)到歷史高位。2012年2月末，全國(guó)商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。1-2月份市場(chǎng)整體庫存積壓增加達(dá)到了10%左右。特別是部分二三線城市在1-2月份庫存積壓明顯。預(yù)計(jì)在二、三季度間，有望看到一波較為明顯的房?jī)r(jià)下調(diào)。
       ●2012年房企資金緊繃加劇行業(yè)洗牌
       從政策面來看，今年的樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)。3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在2012年政府工作報(bào)告中指出，“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”
       實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于中央在樓市上的態(tài)度早有預(yù)期。在“兩會(huì)”之前中央就已經(jīng)多次表現(xiàn)出堅(jiān)持調(diào)控不放松的決心。政府已有的調(diào)控成果并不會(huì)輕易放棄，調(diào)控將延續(xù)高壓，樓市將進(jìn)入漫長(zhǎng)的冬天，房地產(chǎn)資金鏈將會(huì)繃得更緊。多位業(yè)內(nèi)有影響力的人物都曾預(yù)言，2012年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，大量中小開發(fā)商將會(huì)退出，一些大企業(yè)也有倒下的可能。
       金誠(chéng)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)邱宏認(rèn)為，雖然會(huì)有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，但與以往不同的是，企業(yè)雖然倒下了，樓盤卻并不會(huì)像以前那樣成為爛尾工程。行業(yè)洗牌的過程將是一個(gè)并購(gòu)的過程。
       但從去年的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)交易持續(xù)活躍。有數(shù)據(jù)顯示，在2011年，能源及礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、機(jī)械制造、生物技術(shù)/醫(yī)療健康等行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)居并購(gòu)市場(chǎng)第二。2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易數(shù)量為113起，占并購(gòu)總量的9.8%;并購(gòu)交易金額達(dá)到54.49億美元，占并購(gòu)總額的8.1%。
       從項(xiàng)目的需求方來看，對(duì)于資金儲(chǔ)備充裕的大型開發(fā)商來說，并購(gòu)將為其低價(jià)拿地或在建工程、迅速拓展開發(fā)區(qū)域、提高資金周轉(zhuǎn)帶來極大便利。
       近年來，地產(chǎn)“龍頭”萬科一直通過并購(gòu)的方式拿地。博志成集團(tuán)副總李冬陽表示，從2005年到今天，萬科已耗資數(shù)百億完成百余起收購(gòu)。通過并購(gòu)、合作來擴(kuò)大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購(gòu)進(jìn)入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略地域布局;二是通過收購(gòu)成品項(xiàng)目或成熟土地，節(jié)省開發(fā)時(shí)間，從而降低成本。
       去年房地產(chǎn)并購(gòu)風(fēng)起云涌，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，2012年有可能成為中國(guó)地產(chǎn)并購(gòu)的元年。
                                                                                                       （來源：萬家房產(chǎn)    日期：2012-3-27）