樓市調(diào)控預期“生變” 房地產(chǎn)板塊將何去何從？

       在越來越多的地方政府欲微調(diào)樓市政策遭中央&quo;棒喝&quo;后，房地產(chǎn)政策是否&quo;松動&quo;成為A股市場最為關(guān)切的話題，更成為左右地產(chǎn)股&quo;前景&quo;的&quo;命門&quo;。而目前樓市政策調(diào)整的預期已經(jīng)變得越來越渺茫，前期大幅反彈的地產(chǎn)股近期持續(xù)大跌。在樓市調(diào)控預期生變的背景下，房地產(chǎn)板塊將何去何從呢？
　　調(diào)控不能放松
　　3月15日，溫家寶總理在&quo;兩會&quo;記者見面會上明確表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松，如果放松，將前功盡棄。而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。
　　對此，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受采訪時認為，&quo;兩會&quo;期間透露出的政策信號非常明確，即調(diào)控不放松，不同的市場主體對此應有清醒的認識。他認為，盡管2月樓市微露回暖跡象，但這只是少數(shù)城市的小波動，總體趨勢并沒有變。未來一段時間內(nèi)樓市調(diào)控仍將維持高壓態(tài)勢，房價全面回落的趨勢將逐步在全國范圍內(nèi)顯現(xiàn)。
　　實際上，中央對于房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及調(diào)控政策的最新政策基調(diào)，對市場預期產(chǎn)生了巨大的沖擊，對房地產(chǎn)調(diào)控預期的改變也已經(jīng)影響到市場成交，近期樓市成交回暖的勢頭有所趨緩。招商證券統(tǒng)計顯示，3月5日至11日一周，監(jiān)測的重點城市一手房成交量3個城市環(huán)比上升，9個城市環(huán)比下降。中銀國際的監(jiān)測報告也顯示，3月5日至11日，納入觀察的17個主要城市合計成交面積為276.8萬平方米，環(huán)比下跌1.5%。
　　國金證券分析師曹旭特表示，目前大城市的房價調(diào)整幅度尚不能讓人滿意，未來大城市的房價調(diào)整壓力更大，房價調(diào)整到位和地產(chǎn)新開工的下滑才是終結(jié)調(diào)整周期最好的標志。
　　部分房企拉響債務(wù)&quo;警報&quo;
　　有業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控不放松的背景下，房企正面臨這邊銷售不景氣、那邊債務(wù)滾滾而來的窘境。根據(jù)申銀萬國此前發(fā)布的房地產(chǎn)信托研報顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類房地產(chǎn)信托，共有約3062億元本息到期。第一個集中兌付期是今年3月，兌付額度為147億元，面臨兌付的房企將承受較大的資金壓力；今年6月、7月和8月將是接下來的另外三個兌付高峰期。
　　根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預期回報率仍然最高，甚至還出現(xiàn)了低于3年期的產(chǎn)品預期收益率要高于3年期及以上產(chǎn)品的預期收益率這種&quo;倒掛&quo;現(xiàn)象。這表明不少房企短期資金非常匱乏。
　　資金鏈的緊張也使得房地產(chǎn)企業(yè)的再融資潮再起。合景泰富地產(chǎn)日前發(fā)布公告，建議發(fā)行擔保美元定息優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，票據(jù)所得款項擬用于投資項目及一般企業(yè)用途。這不是近來第一家宣布融資的房地產(chǎn)公司。3月13日華遠地產(chǎn)透露其全資子公司北京華遠置業(yè)擬于今年向北京銀行貸款14億元。此前的3月1日，華遠地產(chǎn)公告稱，公司第二大股東華遠浩利重新將所持有的公司流通股12.72億股股權(quán)質(zhì)押給民生銀行繼續(xù)用于為華遠集團向民生銀行貸款1.3億元提供擔保。還有業(yè)內(nèi)人士透露說，目前以對內(nèi)借款或民間借貸方式融資的房地產(chǎn)企業(yè)也不在少數(shù)。
　　中原證券認為，銷售急劇下降帶來的行業(yè)性資金鏈斷裂風險；行業(yè)面臨因為市場規(guī)律衰退超過政府調(diào)控能力的行業(yè)衰退風險。在業(yè)內(nèi)人士看來，資金鏈和高庫存雙重壓力下，自今年以來，房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮已經(jīng)不可避免。
　　機構(gòu)對地產(chǎn)股走勢分歧加大
　　由于房地產(chǎn)調(diào)控預期生變，近期地產(chǎn)板塊持續(xù)回調(diào)。對于地產(chǎn)板塊后續(xù)走勢、房地產(chǎn)市場調(diào)整進程，機構(gòu)的分歧也明顯不一，多數(shù)機構(gòu)地產(chǎn)板塊趨勢性投資機會尚未到來，并對房地產(chǎn)股走勢持謹慎態(tài)度；但也有機構(gòu)認為政策逐漸走向平衡，信貸的實際寬松將給房地產(chǎn)市場帶來正面影響。
　　中銀國際證券認為，房地產(chǎn)調(diào)控決心堅定，限購等核心政策短期內(nèi)仍難放松，房地產(chǎn)行業(yè)基本面將繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢，板塊趨勢性投資機會尚未到來。&quo;地產(chǎn)股的估值修復已經(jīng)進行了一段時間，股票價格也已經(jīng)反映了上述預期，繼續(xù)上漲空間不大，目前介入并不是好的時點。&quo;有基金經(jīng)理認為，目前市場對于房地產(chǎn)政策預期有偏頗，在政府強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控還會繼續(xù)的背景下，市場的預期和投資策略將出現(xiàn)明顯的變化，但從長期來看，可以選擇一些地產(chǎn)龍頭股。
　　不過也有機構(gòu)對地產(chǎn)板塊態(tài)度較為樂觀。大成基金劉安田認為，整體來看，此前的調(diào)控政策已經(jīng)有所成效，今后政策大起大落的可能性較小，以維持現(xiàn)狀繼續(xù)觀察市場情況為主。
　　海富通基金表示，目前開發(fā)商存貨達到歷史高位，供應還在增加，未來有望看到房價一定程度上的下調(diào)。長期來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向持謹慎偏樂觀的態(tài)度。國泰君安證券認為，政策從嚴酷回歸平衡、從全面打壓回歸有保有壓是確定的，剛需購買力得到支持，維持中央房地產(chǎn)行業(yè)政策在今年中期做局部修正的判斷。
                                                                                                      （來源：金融時報）（作者：高國華）