“地王”背后的土地困局

   時(shí)隔三年，“地王”又一次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。諸如，拿地主力、資金來(lái)源、盈利空間、具體企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、房企之間的合縱連橫，乃至一年拿下六塊地王的信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)的前世今生，均被全方位無(wú)死角關(guān)注了。

   這一出賺盡眼球的微觀大戲，還預(yù)示了中觀層面的行業(yè)走向，也再次暴露了中國(guó)土地供應(yīng)制度的頑疾。

   最近十年的四次“地王潮”均是房地產(chǎn)行業(yè)短周期的拐點(diǎn)，若是本輪政策處理不當(dāng)，歷史可能重演——成交量與房?jī)r(jià)都將陸續(xù)走弱。在資金來(lái)源以銷售收入為主的情況下，房地產(chǎn)投資將會(huì)隨之減速。這對(duì)于當(dāng)前仍未產(chǎn)生新的內(nèi)生動(dòng)力的疲軟經(jīng)濟(jì)而言，不啻于一個(gè)壞消息。

   “地王”們微觀考量的背后，是土地供需的失衡，熱點(diǎn)城市去化周期快速下降到超低水位的時(shí)候，土地供應(yīng)不僅沒有隨之增加，甚至還大幅減少。

   “地王潮”是見頂信號(hào)

   2015年下半年以來(lái)，高價(jià)拿地已經(jīng)非常普遍，其中不乏“面粉高于面包”者。2016年土地市場(chǎng)愈加火爆，僅僅5月，一線和熱點(diǎn)二線城市便誕生了69宗“地王”。

   這種躁動(dòng)頗似2015年股市5000點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)情緒，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)的“三高”地塊的數(shù)量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上一個(gè)“地王”井噴的2013年。

   土地市場(chǎng)的異常已經(jīng)引起監(jiān)管部門的重視，調(diào)控政策正在陸續(xù)推出。住建部、國(guó)資委、國(guó)土部等監(jiān)管部門，或喊話或召集開發(fā)商座談或約談央企，試圖通過窗口指導(dǎo)來(lái)避免“地王”的爆發(fā)，連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局都警示“地王現(xiàn)象確實(shí)需要引起關(guān)注”，人民銀行上海（樓盤）總部和上海銀監(jiān)局的相關(guān)人士甚至坐鎮(zhèn)嘉定土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)。

   熱點(diǎn)城市已針對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)布了新的政策。如蘇州（樓盤）、南京（樓盤），直接對(duì)招拍掛的土地設(shè)置最高報(bào)價(jià)，若開發(fā)商超限，競(jìng)價(jià)結(jié)果將無(wú)效；合肥（樓盤）擬提升競(jìng)買保證金比例，并縮短出讓金繳納期限，若成交價(jià)格超過當(dāng)?shù)貧v史最高報(bào)價(jià)，開發(fā)商需在1個(gè)月內(nèi)繳清出讓金。

   從過去的經(jīng)驗(yàn)看，“地王”頻出的年份剛好對(duì)應(yīng)政策持續(xù)收緊的區(qū)間，廣發(fā)證券(000776,股吧)地產(chǎn)分析師樂家棟認(rèn)為，3月以來(lái)，政策收緊的趨勢(shì)還將延續(xù)，未來(lái)政策收緊范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大。

   受此影響，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)小周期是不是要告一段落呢？

   過去幾輪房地產(chǎn)短周期的經(jīng)驗(yàn)顯示，“地王”頻出往往對(duì)應(yīng)著成交量的頂部。樂家棟指出，2010年及2013年“地王”頻繁產(chǎn)生時(shí)，成交量已經(jīng)過了小周期高點(diǎn)或者正處于小周期高點(diǎn)，此后成交走弱，到2011年、2014年成交量明顯回落。

   推演至本輪小周期，成交量很可能也已過了小周期高點(diǎn)。中信建投地產(chǎn)分析師陳慎判斷，4月銷售增速全年階段性見頂已基本確認(rèn)，預(yù)計(jì)銷售增速在6月仍將延續(xù)5月的下行趨勢(shì)，全年市場(chǎng)增速將呈現(xiàn)前高后低的格局。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積與銷售額的同比增速較1-4月份分別下降3.3個(gè)百分點(diǎn)和5.2個(gè)百分點(diǎn)。

   一者，進(jìn)入5月和6月份，基數(shù)抬升效應(yīng)開始顯現(xiàn)；二者，3月底以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市政策收緊，如深圳（樓盤）、上海、南京針對(duì)住房市場(chǎng)推行限購(gòu)、限價(jià)、差別信貸等政策；三者，流動(dòng)性難以持續(xù)寬松，權(quán)威人士講話發(fā)布后，貨幣供應(yīng)量已經(jīng)明顯減速，再加上債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，5月，M2進(jìn)一步減速至11.8%、社會(huì)融資規(guī)模僅為6599億元，僅企業(yè)債券融資同比減少逾2000億元。

   但是，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)自房地產(chǎn)。一季度，房地產(chǎn)行業(yè)為GDP貢獻(xiàn)了0.6個(gè)百分點(diǎn)，較上年多貢獻(xiàn)了0.5個(gè)百分點(diǎn)，剛好抵消了金融業(yè)減少的部分。在消費(fèi)與投資整體增速持續(xù)放緩的時(shí)候，房地產(chǎn)的逆勢(shì)上揚(yáng)確實(shí)無(wú)愧于支柱行業(yè)的名頭。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策更為重要，在避免過熱的同時(shí)，也要防止過快收緊導(dǎo)致市場(chǎng)的下滑。而對(duì)癥下藥,首先需要知道癥之所起。

   土地供應(yīng)偏少是根本原因

   “地王”產(chǎn)生的原因很復(fù)雜，正如野村中國(guó)地產(chǎn)研究部主管高劍鋒所言，“看不到利潤(rùn)，地王們很難賺到錢”，那么開發(fā)商們天價(jià)拿地究竟為了什么？

   “拿地企業(yè)可能是為了維護(hù)公司團(tuán)隊(duì)的生存，”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，“也可能是為了開發(fā)高檔次樓盤以維持或擴(kuò)大品牌影響力，提升房企排名”。

   “地王”們還可能是為了增加總資產(chǎn)，國(guó)金證券(600109,股吧)地產(chǎn)分析師胡華如認(rèn)為，拍到地王后可顯著增加企業(yè)土地儲(chǔ)備賬面價(jià)值和存貨含金量，有利于拿地企業(yè)特別是國(guó)資背景的房企在國(guó)企整合浪潮中獲取更多話語(yǔ)權(quán)，而低成本的充裕資金則為地王頻繁產(chǎn)生提供了必要條件，2014年三季度以來(lái)房企的現(xiàn)金流、負(fù)債成本和融資環(huán)境均有大幅改善。

   紛繁復(fù)雜的表象下，真正起決定性作用的仍是供需關(guān)系。開發(fā)商們一致看好的區(qū)域非常集中，胡華如指出，一線城市拿地已被反復(fù)印證是正確的，購(gòu)房需求有深度特別是二手房交易活躍的城市相對(duì)有限。

   相對(duì)于需求，這些熱點(diǎn)區(qū)域的供給卻頗為不足。前期銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)后，熱點(diǎn)城市去化周期已經(jīng)顯著縮短，國(guó)泰君安跟蹤的12個(gè)典型城市的新房平均去化時(shí)間僅為8.7個(gè)月，其中，南京為2.2個(gè)月、上海5.6個(gè)月、杭州（樓盤）6.7個(gè)月、蘇州7.5個(gè)月、廣州（樓盤）8.3個(gè)月。此外，海通證券(600837,股吧)監(jiān)測(cè)的合肥去化周期也不足3個(gè)月。

   在去化周期持續(xù)縮短的時(shí)候，上述區(qū)域的土地供應(yīng)并沒有隨之增長(zhǎng)，甚至還大幅減少。Wind匯總的各地土地交易數(shù)據(jù)顯示，上海供應(yīng)土地占地面積已經(jīng)連續(xù)28個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，2016年1-5月同比減少逾40%；廣州、合肥前5個(gè)月亦是同比下降16%、39%，分別較上年同期少供應(yīng)106萬(wàn)、49萬(wàn)平米；前5個(gè)月，南京、杭州供應(yīng)土地雖高于上年，卻低于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷期，分別較2014年同期少供應(yīng)14萬(wàn)、182萬(wàn)平米。

   盡管地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的相互聯(lián)動(dòng)關(guān)系頗為復(fù)雜，但土地供需關(guān)系毫無(wú)疑問會(huì)影響出讓土地的溢價(jià)率。由此，供應(yīng)不足推動(dòng)土地溢價(jià)率暴漲，所謂“地王”頻頻誕生，與持續(xù)回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)效果。

   上述問題并不是偶發(fā)的，不僅主導(dǎo)了歷次“地王潮”，還長(zhǎng)期存在于土地市場(chǎng)中，使得地價(jià)增速快于房產(chǎn)價(jià)格增速。

   為什么商品房用地供應(yīng)偏少？一般談到這個(gè)問題，很容易被籠統(tǒng)地泛化到中國(guó)“人多地少”。但是，“人多地少”可能會(huì)長(zhǎng)期推動(dòng)地價(jià)一定程度的上升，卻不能解釋短短十?dāng)?shù)年間翻了幾番的土地價(jià)格。

   土地供應(yīng)閘門的背后

   最近湖北省副省長(zhǎng)曹廣晶的一段言論頗受關(guān)注：“控制土地供應(yīng)閘門是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本手段?！?/p>

   這個(gè)閘門完全由政府掌控，放多放少、什么時(shí)候放、具體位置與用地類型、以何種價(jià)格、放給誰(shuí)，均由政府說(shuō)了算。在理論上，土地供應(yīng)要受規(guī)劃約束，但在現(xiàn)實(shí)中，各地規(guī)劃并不具備強(qiáng)制力，地方領(lǐng)導(dǎo)換屆之后，不按規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃屢見不鮮。

   雖然土地供應(yīng)閘門承擔(dān)了調(diào)控職能，但效果并不好，在時(shí)間分布上不均衡，各級(jí)政府常常會(huì)順周期供應(yīng)土地，熱時(shí)減少、冷時(shí)增加；在區(qū)域分布上，也沒有順應(yīng)人口流動(dòng)的大趨勢(shì)，反而限制吸引力強(qiáng)的特大城市、鼓勵(lì)人口持續(xù)流出的中小城市發(fā)展房地產(chǎn)，一定程度上導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同地域上冰火兩重天。

   深究之下，中國(guó)的建設(shè)用地并沒有得到有效利用，住宅用地供應(yīng)不足，同時(shí)伴生著建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)失衡與閑置問題。土地?zé)o法再生的有限性不等于土地的稀缺，現(xiàn)有建設(shè)用地仍然蘊(yùn)含了巨大的騰挪空間。政府可以重新整合閑置與低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地、城市工業(yè)用地與商業(yè)地產(chǎn)，以提高住宅在建設(shè)用地中的占比，也能考慮提高遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市的住宅容積率等。

   財(cái)稅體制的安排也使得地方政府有動(dòng)力追求土地出讓收入的最大化。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院教授李升指出，土地財(cái)政是地方政府于分稅制之外形成的、可獨(dú)享的“第二財(cái)政”資源，地方政府由此避開與中央“分財(cái)”，也改變了與中央政府在可支配財(cái)力上的相對(duì)地位。

   從土地出讓收入的支出結(jié)構(gòu)來(lái)看，土地財(cái)政是城市建設(shè)資金主要來(lái)源之一。其實(shí)，城市土地供應(yīng)有多種方式，除招拍掛之外，單價(jià)更低的協(xié)議出讓規(guī)模亦不在少數(shù)，2014年占招拍掛供應(yīng)面積的8%。通過劃撥方式供應(yīng)的土地更多，2014年劃撥土地宗數(shù)是出讓宗數(shù)的38%。由此可見招拍掛的市場(chǎng)化方式所承擔(dān)的收入壓力。

   曹廣晶的言論則充分表明了地方政府怕跌盼漲的心理。南京大學(xué)社會(huì)學(xué)院社會(huì)工作與政策系主任陳友華認(rèn)為，地方政府利用對(duì)土地的壟斷，通過嚴(yán)格限制土地供應(yīng)量的“饑餓營(yíng)銷”策略與“招拍掛”制度安排，推升了土地價(jià)格。（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)）