上半年合肥地王最高溢價(jià)400% 高成本或再推漲房價(jià)？

   今年無疑是“地王井噴年”，放眼全國，今年1-6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計(jì)口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊)多達(dá)219宗，引起人們高度關(guān)注，“地王頻現(xiàn)”、“面粉貴過面包”也成為常態(tài)。地價(jià)與房價(jià)，互為因果、互為前提，一榮俱榮、一損俱損，這是被實(shí)踐反復(fù)證明的事實(shí)。

   合肥作為“地王”最密集的二線城市之一，眾多房企頻繁高價(jià)拿地，地價(jià)的高漲勢必增加項(xiàng)目未來的成本，入市之后的定價(jià)會相對較高，在高“面粉價(jià)”的情況下，房企如何承受成本之重?地王未來是否會助推房價(jià)，這些都與購房者切身相關(guān)，“地王”樓盤豪宅化趨勢為人們所關(guān)注。

   瘋狂!上半年合肥月均誕生兩塊“地王”

   合肥作為代表性的二線城市，是眾多房企眼中的香餑餑，發(fā)展迅速，升值空間巨大。隨著市場行情的變化，土地市場的活躍，眾多房企爭先搶地，導(dǎo)致了合肥土地市場一輪接一輪的高價(jià)成交。

   在過去的2015年里，合肥共成交86宗地，攬金超374億元，一年共誕生8宗地王。時(shí)間跨度來到2016上半年，合肥僅用了半年的時(shí)間，卻已經(jīng)超越去年整年的土地“成效”，截止到6月底，成交總金額已高達(dá)565.59億元，誕生12宗地王，地王產(chǎn)生頻次是2015年的3倍，而上半年九區(qū)均價(jià)同比上漲了21.14%。

   在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話,開發(fā)商不拿地?zé)o異于是等死，拿高價(jià)地是找死。但是，如今的合肥土地市場，為何會有如此多的開發(fā)商愿意出高價(jià)搶地?除了樓市大壞境變好，市場信心增強(qiáng)外，房企缺地成為首要原因。伴隨著房企拿地地王頻出，周邊房價(jià)也迅速上漲，地王在房價(jià)增幅中起到不可忽略的作用。

   以濱湖新項(xiàng)目文一·塘溪津門為例，3月文一地產(chǎn)以單價(jià)2400萬/畝成功競拍“巨無霸”BH2015-09地塊，溢價(jià)率400%，成功冠冕濱湖單價(jià)地王和合肥總價(jià)地王，19834.6元/㎡的樓面價(jià)更是當(dāng)月合肥九區(qū)均價(jià)2.1倍，樓面價(jià)大幅度超過房價(jià)，如此高的土地成本，未來入市預(yù)價(jià)估計(jì)在2.5萬/㎡，地王對房價(jià)的起到直接的推動作用。

   6月29日，合肥首次實(shí)行土地網(wǎng)絡(luò)拍賣，廬陽區(qū)N1603純居住地塊以2220萬/畝單價(jià)成為區(qū)域單價(jià)地王，15857.1元/㎡的樓面價(jià)預(yù)估入市在2萬/㎡左右，同樣樓面價(jià)超過當(dāng)月均價(jià)為1.4倍;而在同一天土拍上，濱湖區(qū)誕生了新的單價(jià)地王，安徽置地以2655萬/畝拿下BH2016-10純居住地塊，溢價(jià)率高達(dá)374.1%，樓面價(jià)無限逼近2萬/㎡，如此高的“面粉價(jià)”，未來項(xiàng)目入市估計(jì)會超過2.5萬/㎡，與當(dāng)月11320元/㎡的均價(jià)相比已經(jīng)達(dá)到1.8倍。

   地王頻出，周邊房價(jià)也在不斷上漲，文一·塘溪津門地塊(BH2015-09)自3月份成為雙料地王后，緊鄰在地塊西面的寶能城項(xiàng)目，二期均價(jià)從9874元/㎡已經(jīng)上漲到現(xiàn)在的14999元/㎡，增長5125元/㎡，增幅高達(dá)52%，而離該地塊周邊的聯(lián)投中心書城、淮礦東方藍(lán)海也紛紛上漲了4400元/㎡、2711元/㎡。地王周邊房價(jià)均有類似漲幅波動，地王的影響力起到十分重要的作用。

   房價(jià)仍需漲100%才可盈利?高地價(jià)誰來買單?  
   “地王”頻出，“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯。面對“地王”扎堆，眾多網(wǎng)友擔(dān)憂高地價(jià)會催漲房價(jià)，讓買房、甚至租房成本進(jìn)一步走高。

   市場分析人士認(rèn)為土地競爭會越來越激烈，企業(yè)運(yùn)營難度也隨之加大，按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，未來兩年房價(jià)上漲100%以上，這些地王才能入市。而地王房企們，拿地后也表示“地王”要想上市盈利，需要未來兩年房價(jià)在目前基礎(chǔ)上漲100%甚至更多。

   據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企的拿地成本一目了然，若房價(jià)不相應(yīng)上漲，眾多房企都將無法“解套”，投資無回報(bào)，開發(fā)商搶地將毫無意義，而從過去的地王項(xiàng)目上市后的實(shí)際運(yùn)作情況看，地王項(xiàng)目開盤價(jià)水漲船高，銷售并未因?yàn)榉績r(jià)高而受到太大影響。

   同時(shí)，面對房企“孤注一擲”的高投資，是否能換回高收益，這是大家共同關(guān)注的點(diǎn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為取決于市場，在遇到營銷困難時(shí)，通常會采取多期銷售的模式，分幾期開盤：第一期價(jià)格略低，實(shí)現(xiàn)土地成本回收的效果;第二期價(jià)格略高，實(shí)現(xiàn)部分盈利;第三期快速漲價(jià)，追趕高盈利。

   地王的出現(xiàn)總會帶來地王效應(yīng)，所謂地王效應(yīng)，指的是地王的競拍對房地產(chǎn)市場帶來的影響。合肥土地市場的火爆，庫存量不斷走低，地王的誕生，高價(jià)地會促使新項(xiàng)目走上改善路線，產(chǎn)品業(yè)態(tài)也紛紛偏向中高端。

   在地王項(xiàng)目打造的過程中，為提高新項(xiàng)目的增值點(diǎn)，開發(fā)商會采用提升“附加值”的方式，既可以提高房價(jià)增加創(chuàng)新盈利點(diǎn)，也可以滿足中高端改善型人群的需求。例如智能家居、特色社區(qū)文化、第三房保管模式等，都將會成為家庭的主流模式。

   在樓面價(jià)超過房價(jià)已成為常態(tài)的階段，雖然地王不完全代表未來市場售價(jià)，但房價(jià)卻深受其影響，新的地王出現(xiàn)往往會帶動周邊項(xiàng)目房價(jià)上漲，地王意味著高額的土地成本，也是助漲房價(jià)的有力推手。

   在合肥上半年的土地市場動態(tài)中，濱湖區(qū)的地塊總是成為房企眼中的“香餑餑”，每次有濱湖居住地塊的土拍，似乎誕生地王是常態(tài)現(xiàn)象。濱湖容易出地王，與其區(qū)域的定位和發(fā)展密切相關(guān)，作為合肥“1331”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，同時(shí)也是現(xiàn)代化大城市建設(shè)的前沿陣地，隨著安徽省府等機(jī)關(guān)的搬遷入駐，濱湖又一次成為合肥最耀眼的區(qū)域。高瞻遠(yuǎn)矚，濱湖發(fā)展的強(qiáng)勁潛力被無限看好，各大房企愿意躋身濱湖拿地發(fā)展，在土地資源越來越稀缺的現(xiàn)狀下，房企的關(guān)注熱度也是直線上升，地王不斷，濱湖房價(jià)在未來會有新的階段性變化。(來源：合房網(wǎng))