商業(yè)地產(chǎn)成交不及住宅一半 房企布局難度加大

                                                    
       由于樓市調(diào)控政策的實(shí)施，住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸導(dǎo)致部分多套房購(gòu)買需求和投資性需求轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為政策“避風(fēng)港”，有研究報(bào)告稱，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年”。
       然而，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，消費(fèi)者的觀望情緒逐漸蔓延，一度炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)也大有趨冷之勢(shì)，如何延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)的“三分鐘熱度”，或?qū)⒊蔀榉科蠹磳⒚鎸?duì)的難題。
       商業(yè)地產(chǎn)成交不及住宅一半
       相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9、10月份，北京市商鋪和寫字樓成交量持續(xù)下降，環(huán)比降幅分別為18%和7.4%。10月份商鋪、寫字樓共成交2063套，是住宅成交量的47.2%，這一比例是今年“京15條”出臺(tái)以來首次跌落到50%以下。
       專業(yè)人士分析認(rèn)為，在限購(gòu)限貸政策后出臺(tái)的一段時(shí)間，部分投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，還有一些被限購(gòu)，但有明確購(gòu)房需求的消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購(gòu)買商住公寓等，一定程度上催熱了商業(yè)地產(chǎn)，激發(fā)了房企涉足商業(yè)地產(chǎn)的意愿。
       日前，首開股份公告將設(shè)立首開商業(yè)地產(chǎn)公司；保利、萬科、遠(yuǎn)洋、招商等多家名企也紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與此同時(shí)，中糧、萬達(dá)等老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商保持強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張姿態(tài)。中糧集團(tuán)近日宣布，未來5年內(nèi)將在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目；萬達(dá)集團(tuán)(廊坊萬達(dá)廣場(chǎng)) 則投資近百億元打造西部最大的城市綜合體——成都金牛萬達(dá)廣場(chǎng)。
       據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從下半年至今，北京總計(jì)成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬平米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)測(cè)，“年底前，全國(guó)各地的土地市場(chǎng)還將有高價(jià)商業(yè)地塊的成交。”
       盡管開發(fā)商熱情不減，但目前住宅價(jià)格的下降正在削弱整體市場(chǎng)的投資屬性，購(gòu)房者的深度觀望情緒似乎已經(jīng)不單集中在住宅市場(chǎng)當(dāng)中，一些以投資性需求為主的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目變得難以獨(dú)善其身。尤其是商住公寓和小面積的辦公商業(yè)項(xiàng)目，其不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降的情況下顯得并不突出，難以持續(xù)喚起消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。
       房企布局商業(yè)地產(chǎn)難度加大
       根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4%，而住宅新開工面積同比上漲幅度為52.9%。同時(shí)，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積共250.5萬平方米，同比減少了5.4%。截至目前，8月以來入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約率僅為6.5%。
       在鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)驴磥?，目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落，未來有可能出現(xiàn)供給過剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化。”張?jiān)卤硎尽?br>       不可否認(rèn)的是，房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)是出于對(duì)住宅市場(chǎng)不可預(yù)期性風(fēng)險(xiǎn)的平衡，而其布局商業(yè)地產(chǎn)的難度也在不斷加大。一方面，各大房企欲在商業(yè)地產(chǎn)上“分一杯羹”的想法加劇了未來的競(jìng)爭(zhēng)局面；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)“資金回報(bào)慢”的特點(diǎn)，也在考驗(yàn)著房企的資金實(shí)力，左右著房企的戰(zhàn)略布局和擴(kuò)張速度；此外，剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的房企也難免存在一定的經(jīng)驗(yàn)不足，短時(shí)間內(nèi)難以和老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商抗衡。
       或許正因如此，萬科雖計(jì)劃將持有型物業(yè)的開發(fā)比例提升至20%，但仍將重點(diǎn)集中在打造社區(qū)商業(yè)，下半年以來在全國(guó)均未拿一塊商業(yè)用地，一向激進(jìn)的保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)在商業(yè)布局方面也表現(xiàn)得十分沉穩(wěn)。在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)眼下這種競(jìng)爭(zhēng)格局時(shí)，住宅領(lǐng)域的實(shí)力名企顯然并未掉以輕心。
       商業(yè)地產(chǎn)與住宅成交量對(duì)比表：
       時(shí)間 商鋪+寫字樓成交量 住宅成交量 比例
       2011年4月2803 3901 71.9%
       2011年8月2716 4752 57.2%
       2011年9月2228 4162 53.5%
       2011年10月2063 4367 47.2%