樓市2011大盤(pán)點(diǎn)

       從頻頻出臺(tái)的政策，到跌宕起伏的數(shù)據(jù)變化，2011年的中國(guó)樓市猶如一場(chǎng)博弈大戰(zhàn)，高潮迭起，備受關(guān)注。雖然尚難知曉這場(chǎng)鏖戰(zhàn)中到底幾家歡喜幾家憂(yōu)，我們?nèi)栽笍亩鄠€(gè)角度與您一起回顧，在調(diào)控的號(hào)角中步履蹣跚的即將走過(guò)的2011年樓市。
　　2011年，國(guó)家調(diào)控政策幾乎達(dá)到了每月一則的密度，上至國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財(cái)政部、最高法、銀監(jiān)會(huì)，下至各個(gè)省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商前三季度業(yè)績(jī)都出現(xiàn)下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，在勉強(qiáng)支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始降價(jià)。持幣觀望的買(mǎi)房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購(gòu)政策“誤殺”，被擋在了銀行門(mén)外；擁有數(shù)套房產(chǎn)的投資者錯(cuò)過(guò)了高價(jià)出貨的機(jī)會(huì)，不得不抓緊拋售；不過(guò)比起另外一群買(mǎi)了房的人，炒房客算是幸運(yùn)的，因?yàn)樗麄冎皇琴嵍噘嵣俚膯?wèn)題，而背負(fù)了二、三十年貸款買(mǎi)房自住的人，在自家房產(chǎn)一夜之間貶值數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)元后，抑制不住心中的憤懣，開(kāi)始找開(kāi)發(fā)商“維權(quán)”。
　　樓市新政頻繁發(fā)布
　　被稱(chēng)為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的最新數(shù)據(jù)，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)，首次超過(guò)一半。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價(jià)格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來(lái)的新低。
　　2011年1月26日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出“新國(guó)八條”，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
　　新“國(guó)八條”的頒布，被專(zhuān)家學(xué)者稱(chēng)為“歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2月中旬開(kāi)始，“國(guó)八條”相繼在各大城市落地，成為遏制房?jī)r(jià)投機(jī)“殺手锏”。其中不僅大力強(qiáng)調(diào)了加快保障房建設(shè)，還提出了限購(gòu)請(qǐng)求，波及一線省會(huì)城市，以及一些房?jī)r(jià)快速上漲的二三線城市。
　　這是宏觀調(diào)控的政策體現(xiàn)，也是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果不明顯的下策。限購(gòu)并不是降低房?jī)r(jià)的主要措施，而是其打壓投資行為和輿論噱頭的一種手段。今年年底各大省會(huì)的城市的限購(gòu)即將到期，現(xiàn)在各大媒體采訪住建部，都表示會(huì)繼續(xù)延期。
　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，8-11月成交量大幅下跌，輿論壓力強(qiáng)烈。一年期緊縮的貨幣政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金缺乏，購(gòu)房客戶(hù)貸款難度增大，各大開(kāi)發(fā)商甚至出現(xiàn)了“貸款限額用完”的現(xiàn)象。鋪天蓋地的房地產(chǎn)跌價(jià)輿論，頻繁的土地流拍和低價(jià)成交，讓人們?cè)俅胃惺艿搅?008年年底的寒冷。
　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出“總的來(lái)說(shuō)，新國(guó)八條重大意義，首先在于從全方位角度去抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，包括提高首付、新的土地政策、稅收和限購(gòu)等等。其次是限購(gòu)所造成的輿論壓力讓很多潛在消費(fèi)處于觀望態(tài)勢(shì)而且在一定程度上抑制了剛需。”此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部4月6日發(fā)出通知，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。2011年3月16日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格（2011）548號(hào)），專(zhuān)門(mén)對(duì)商品房銷(xiāo)售的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題作出規(guī)定，“一房一價(jià)”政策執(zhí)行。2011年，我國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。5月10日，住建部下發(fā)通知，保障房安居工程建設(shè)——全面提速。2011年6月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市限購(gòu)令執(zhí)行。
　　貨幣政策密集調(diào)整
　　縱觀2011年，央行共上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次。從18.50%上調(diào)到21.50%的歷史性高位。存款準(zhǔn)備金率的變化，本身是一種金融手段來(lái)控制市場(chǎng)資金的流動(dòng)量。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)之下的一個(gè)輔助手段。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，銀行可貸款額度減少，用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金也會(huì)減少。資金量的減少短期內(nèi)不會(huì)對(duì)打壓房?jī)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的效果，但在目前這樣成交量萎靡的情況下，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)和變相降價(jià)來(lái)達(dá)到獲取資金的目的。同時(shí)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率帶來(lái)的資金壓力會(huì)讓一些企業(yè)逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)尋求新的出路，這樣有利于擴(kuò)建一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　11月30日，央行3年來(lái)首次降低存款準(zhǔn)備金率，而且據(jù)悉央行預(yù)計(jì)會(huì)在明年2月之前恢復(fù)到18%的存款準(zhǔn)備金率的標(biāo)準(zhǔn)。
　　但有專(zhuān)家認(rèn)為這并不是樓市春天的一個(gè)標(biāo)志，“首先，此次放松的資金量很有限。其次，一些發(fā)達(dá)地區(qū)存量房基數(shù)很大，而且就全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)而言，房?jī)r(jià)并沒(méi)有開(kāi)始大范圍下跌，這與國(guó)家的預(yù)期目標(biāo)不一致。最后，輿論和今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情讓人們普遍呈現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，即使有閑散資金也不會(huì)貿(mào)然投入房地產(chǎn)行業(yè)。”
　　貸款利率上浮——雪上加霜。2011年銀行共三次上浮貸款利率，達(dá)到7.05%。目前首套房貸款利率上浮10%-30%?；疽呀?jīng)超過(guò)8%接近9%。這無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商都是雪上加霜，高利率導(dǎo)致月供增加，生活壓力增加，很多人被提高的首付和高利息擋在了購(gòu)房的門(mén)外。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)房門(mén)檻的提高影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，變現(xiàn)困難。高額的利息和高首付同時(shí)也將投資客拒于門(mén)外。
　　征收營(yíng)業(yè)稅。2011年1月27日：財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。有專(zhuān)家指出，“營(yíng)業(yè)稅全額征收就意味著，賣(mài)方的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本加大，這無(wú)形中使得炒房者哄抬房?jī)r(jià)，投機(jī)鉆營(yíng)的現(xiàn)象得到遏制。”
　　賣(mài)股賣(mài)地難解資金饑渴
　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，一向不差錢(qián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。一年來(lái)陸續(xù)有市場(chǎng)消息顯示，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。
　　我們不會(huì)忘記綠城“被破產(chǎn)”的一幕一幕。從“海航收購(gòu)”、“信托門(mén)”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關(guān)于綠城的傳言不斷；從“董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平回應(yīng)破產(chǎn)傳聞”、“轉(zhuǎn)讓旗下中超球隊(duì)”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛(wèi)平強(qiáng)調(diào)“一切都在綠城的可控范圍內(nèi)”，但癡迷足球的他不得不忍痛割?lèi)?ài)已投入10多億的球隊(duì)，此中無(wú)奈，令人唏噓。
　　由此可見(jiàn)，即使是綠地、萬(wàn)科等這樣的“龍頭”房企，面對(duì)寒冬襲來(lái)，也顯得無(wú)力。一位房企老板這樣說(shuō)“企業(yè)左右不了市場(chǎng)，正如人力不能真正戰(zhàn)勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時(shí)，綠城的難處，是整個(gè)行業(yè)共同的難處。”
　　從地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科到不知名的小企業(yè)，大家都在忙著過(guò)冬，廣積糧、緩稱(chēng)王。數(shù)據(jù)顯示，20家龍頭房企前11個(gè)月銷(xiāo)售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒(méi)有達(dá)到預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)。
　　同時(shí)，隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報(bào)顯示，房企庫(kù)存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬(wàn)億元，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開(kāi)發(fā)商，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。
　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月當(dāng)月，全國(guó)房地產(chǎn)公司完成9宗股權(quán)交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易數(shù)已達(dá)102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達(dá)到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。
　　而據(jù)清科研究中心11月11日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為18.45億美元，并購(gòu)案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對(duì)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購(gòu)上。
　　在市場(chǎng)調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開(kāi)始出現(xiàn)。有的企業(yè)受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力，到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)以換取資金的境地。
　　華本機(jī)構(gòu)總裁許文鋒認(rèn)為，隨著調(diào)控繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會(huì)明顯提高。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)8萬(wàn)家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴(lài)貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長(zhǎng)。“房?jī)r(jià)要回歸合理水平是大勢(shì)所趨。”萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)總裁郁亮表示，過(guò)去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率非常高，并不正常。經(jīng)過(guò)這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來(lái)住房的投資屬性將越來(lái)越弱。“對(duì)習(xí)慣生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過(guò)去的暴利時(shí)代。
　　2012年樓市展望
　　回顧過(guò)去幾年的樓市，2008年全面蕭條，2009年報(bào)復(fù)性反彈，2010年高位盤(pán)整，2011年漸趨衰退。2012年又將何去何從？
　　其實(shí)，12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)已定，提出穩(wěn)中求進(jìn)：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。兩大政策與2010年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的表述一致，內(nèi)涵卻有所不同：保增長(zhǎng)的重要性蓋過(guò)了抑通脹，預(yù)期政策將穩(wěn)中趨松。房地產(chǎn)政策依然從緊，會(huì)議提出：2012年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。隨著2012年房?jī)r(jià)控制效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)政策同樣將穩(wěn)中趨松。
　　2011年的房地產(chǎn)政策以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為核心。有專(zhuān)家預(yù)期：2012年這三類(lèi)政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經(jīng)拉開(kāi)房貸松動(dòng)的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)已成必然，隨后二套房貸政策也有松動(dòng)的可能性，但三套房禁限政策估計(jì)全年都難放開(kāi)；二是限購(gòu)，2012年預(yù)計(jì)部分城市或放松或退出限購(gòu)，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購(gòu)令；三是限價(jià)，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，2012年各地繼續(xù)限價(jià)的壓力變小，即便中央繼續(xù)要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，也并無(wú)太大的現(xiàn)實(shí)意義。
　　“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松指出，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成。開(kāi)發(fā)商將通過(guò)降價(jià)、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備等方式來(lái)提升價(jià)值、應(yīng)對(duì)調(diào)整。
　　著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家葉檀認(rèn)為，2012年，房地產(chǎn)依然不會(huì)迎來(lái)春天，更別說(shuō)艷陽(yáng)天。托上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績(jī)，但2012年冰山融化將使其無(wú)法容身。
　　她預(yù)言，2012年將延續(xù)2011年的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢(shì)更為明顯，進(jìn)入“大魚(yú)吃小魚(yú)”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購(gòu)重組高峰期。
　　2012年，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，開(kāi)源節(jié)流，將是許多開(kāi)發(fā)商的“過(guò)冬”策略。“不管政策怎么變，開(kāi)發(fā)商穩(wěn)妥一點(diǎn)兒總是沒(méi)錯(cuò)的。”廣廈集團(tuán)榮譽(yù)主席樓忠福表示，“順應(yīng)政策和市場(chǎng)的變化，開(kāi)發(fā)更好的產(chǎn)品是最重要的。”
　　2011年前11個(gè)月全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.5%，估計(jì)全年增幅為6%左右；2012年這一增幅還將繼續(xù)下滑，二三季度將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全年將基本與2011年持平（或小增小減）。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續(xù)增加，企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊縮，降價(jià)壓力難以顯著減輕，下半年庫(kù)存壓力才可能有所減輕。所以，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)環(huán)比下跌，預(yù)期下半年會(huì)慢慢企穩(wěn)、筑底、復(fù)蘇。若看全國(guó)商品住宅成交均價(jià)，則可能出現(xiàn)小幅的年度負(fù)增長(zhǎng)。
　　相關(guān)專(zhuān)家指出：不少房企對(duì)明年的市場(chǎng)還抱有期望，在這些房企看來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程是大勢(shì)所趨，因此明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然廣闊。對(duì)于房地產(chǎn)未卜的未來(lái)，盡管仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，但可以肯定的是，這個(gè)行業(yè)的洗牌已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，不能適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)必然會(huì)被后浪淹沒(méi)在沙灘上。
                                                               （來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng))  （作者：匿名單位：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)）