前五月拿地集中度下降：嚴苛土拍環(huán)境下的國企機會

   相比熱點城市持續(xù)的土地供應，一線城市的供應則略顯單薄。
   同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，一線城市4月、5月分別供應建筑面積191.23萬平方米和73.66萬平方米的住宅用地，環(huán)比下滑幅度分別高達40.3%和61.48%。5月住宅用地成交建面仍然延續(xù)下滑趨勢。
   梳理近期幾場土拍不難發(fā)現(xiàn)，一線城市供應相對稀缺的環(huán)境下，房企“補倉”意愿強烈，其中國企表現(xiàn)也不俗。5月26日，上海首次以招標掛牌復合方式出讓三幅住宅用地。最終中海、保利、中建三家國企分別拿下臨港與奉賢的這三幅地塊。
   中冶地產(chǎn)今年以來在杭州也拿下兩幅地塊。4月26日其以16%自持面積、總價20.586億元、樓板價39571元/平方米拿下西湖區(qū)宅地，首次進入杭州市場；6月5日又以自持36%面積、總價34.33億元、樓板價29809元/平方米拿下三塘商住地。
   億翰智庫研究總監(jiān)張化東、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉均指出，核心城市推地量比較少，不僅國企，民企的補倉意愿都很明顯，只不過在趨嚴的市場環(huán)境下，土地出讓市場對企業(yè)的綜合實力要求變高，國企的融資、開發(fā)能力等優(yōu)勢凸顯，拿地機會也相對較多。
   拿地集中度下滑
   一名國企人士透露，其實一直沒有停止過拿地，只是不拿高價地?；钴S于市場的國企包括葛洲壩、金茂、首開等。
   同策咨詢研究部發(fā)布的1-5月上市房企拿地金額及面積 TOP20排行榜中，拿地金額排名前五的是碧桂園、保利地產(chǎn)、中國恒大、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，而拿地面積前五中，中海地產(chǎn)與龍湖不在其列。這表明中海、龍湖今年拿地成本不算低。如5月18日中海在鹽城一場土拍中拿下兩幅地塊，其中一幅樓板價達13375元/平方米。
   據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比54%。其中，信達、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等國企共制造出15幅高價地塊。
   然而，國企拿地意愿強烈的背后，是第三方機構統(tǒng)計的5月排名前20的上市房企土地成交金額集中度大幅下滑。
   同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，5月TOP20上市房企土地成交金額977.71億元，環(huán)比下滑41.58%，下滑幅度是全國300城市土地成交金額下滑幅度的3倍以上。TOP20上市房企土地成交金額占全國比例僅38.33%，降幅接近上月占比的三分之一。
   此外，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58萬平方米，環(huán)比下滑38.14%，同比下滑34.34%，成交建面占全國300城市土地成交建面的6.59%，占比環(huán)比下滑3.2個百分點，同比下降1.62個百分點。
   國企的機會
   根據(jù)第三方機構提供的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，房企在土地市場的成交金額和面積集中度下滑情況下，連續(xù)拿地金額超百億的房企數(shù)量也很少。
   不過國企首開股份是個特例。據(jù)統(tǒng)計，該公司5月拿地金額101.26億元，拿地建面62.38萬平方米，分別位列5月房企拿地榜單的第一位和第七位，這已是首開股份今年上半年連續(xù)第二個月拿地金額破百億。截至5月底，首開拿地金額達364.39億元，是2016年拿地金額419.54億元的86.85%，2016年銷售業(yè)績（631.03億元）的57.75%，前5個月首開股份的拿地力度頗大。
   首開股份一直深耕北京，2015年開始了全國化戰(zhàn)略，重點在華東、華南地區(qū)拿地。今年前5個月，首開股份拿地重點在北京和長三角地區(qū)，在北京的拿地金額和面積分別占前5 個月總拿地金額和面積的82.43%和77.76%。1-5月，首開股份共取得10幅土地，其中7幅位于北京、1幅無錫、1幅蘇州。
   2012年首開股份開始嘗試合作拿地，且力度在不斷加大。同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，前5個月首開股份取得的10幅地塊中，有9宗以合作方式取得，權益比例小于1/3的有6幅，均位于北京（另一地塊亦以聯(lián)合方式取得，權益比例不明）。
   而國企聯(lián)合拿地的案例并不少見，金茂、華發(fā)、華潤、保利等房企合作拿地項目也在逐漸增加。分析認為，這表明國企正在主動適應市場競爭，加強自身市場抗壓能力。
   另一方面，各地土地出讓方式逐漸提高要求，包括加強對拿地自有資金的監(jiān)管、自持比例大幅提高等。如前述上海首次以招標掛牌復合方式出讓住宅用地，該方式的綜合評分表中，囊括房企的資金實力、技術資質及獲得獎項三方面，完全是對企業(yè)綜合實力的要求。
   上述業(yè)內人士表示，相比價高者得的現(xiàn)狀，選擇招/掛復合式出讓的方式，政府更容易把地塊出讓給前期溝通更好、更加符合政府區(qū)域定位的方案。這種設置若干門檻的方式，也可以有效控制競買人數(shù)，價格相對可控很多。（來源：21世紀經(jīng)濟報道）