分類指導(dǎo)去庫(kù)存 因城施策防過(guò)熱——安徽省房地產(chǎn)用地調(diào)控綜述

   近年來(lái)，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了冰火兩重天的現(xiàn)象，一些城市庫(kù)存壓力較大，而另一些城市則房?jī)r(jià)居高不下。為了解決這一問(wèn)題，安徽省國(guó)土資源廳堅(jiān)持去庫(kù)存與防過(guò)熱并重，對(duì)不同地方“分類指導(dǎo)、因城施策”，對(duì)重點(diǎn)城市“一城一策、靶向治理”，重點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加住宅用地供應(yīng)，而對(duì)去庫(kù)存任務(wù)重的城市則減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

  優(yōu)化供給，合理安排房地產(chǎn)供地計(jì)劃

  安徽省廳要求市、縣國(guó)土資源部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況等，結(jié)合各地市場(chǎng)供求、房地產(chǎn)可售面積總量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標(biāo)，審核及確定住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，按“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和！?類目標(biāo)進(jìn)行調(diào)控，會(huì)同當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革、規(guī)劃、住建、財(cái)政等部門編制年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

  合肥市房地產(chǎn)去庫(kù)存重點(diǎn)是非住宅商品房，同時(shí)加強(qiáng)商品住房土地的供應(yīng)管理，保障供求基本平衡，保持市場(chǎng)穩(wěn)定，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免大起大落。合肥市著力對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，即年供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地總量不變或適度下降，其中，居住用地供應(yīng)總量可在目前年均6000畝的總體水平上適度提升，商業(yè)、辦公用地供應(yīng)總量可適度降低，布局區(qū)域突出。在具體供地方式上，可增加純居住用地面積和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)商業(yè)用地面積，減少無(wú)目的的商住混合用地，引導(dǎo)土地市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定。

  其他城市控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)，提高新市民住房購(gòu)租能力，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有序擴(kuò)大和優(yōu)化住房需求。近幾年，蚌埠市區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量總體偏大，商品房庫(kù)存量較大，再繼續(xù)保持前幾年房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模已不再適宜。因此，為刺激商品房銷售，蚌埠市降低房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模，放緩房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏。安慶市建立土地市場(chǎng)投放“雙控體系”，堅(jiān)持以供定需，嚴(yán)格控制土地投放總量、強(qiáng)度，把握投放時(shí)序、節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)投放與需求高度匹配；同時(shí)，編制落實(shí)年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃和重點(diǎn)行業(yè)土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

  按照“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和！钡?類調(diào)控目標(biāo)，目前，安徽省已編制地級(jí)以上城市住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和3年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃并已上報(bào)。規(guī)劃根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，停止供地；36～18個(gè)月的，減少供地；12～6個(gè)月的，增加供地；6個(gè)月以下的，不僅顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此外，各地建立了購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。經(jīng)國(guó)土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來(lái)源不符合要求的，取消土地競(jìng)買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

  分類指導(dǎo)，有序推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存

  安徽省分類指導(dǎo)各地有序推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存，在未被認(rèn)定為閑置土地的前提下，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，允許未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。

  屬于政府原因未開(kāi)發(fā)建設(shè)和不宜再建的住宅和商業(yè)項(xiàng)目用地，可以采取由政府協(xié)議有償收回方式處置。在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制定已供未建房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型，用于國(guó)家和省支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)已繳清土地出讓金且尚未預(yù)售的新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)原出讓土地的政府批準(zhǔn)，可依照法律規(guī)定適當(dāng)延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)限。政府還可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙贏”。

  對(duì)于商品房庫(kù)存數(shù)量過(guò)大的市縣，安徽省政府原則上不再建設(shè)安置房和保障房，不再劃撥供地，而是提高土地房屋征收貨幣化補(bǔ)償和公共租賃住房發(fā)放租賃補(bǔ)貼比重，積極實(shí)施貨幣補(bǔ)償、購(gòu)房券安置等多種方式并舉的拆遷安置方式，引導(dǎo)群眾自主選擇住房，打通保障房和商品房通道。在這一過(guò)程中，通過(guò)房票制實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目的。例如：安慶市出臺(tái)了市區(qū)房屋征收房票安置實(shí)施辦法，拆遷戶拿到房票后可以到各個(gè)樓盤去購(gòu)買現(xiàn)房。被征收人可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和生活便利情況，選擇不同區(qū)位、戶型、品質(zhì)的住房。 2015年以來(lái)，9個(gè)棚改項(xiàng)目累計(jì)簽協(xié)議2866份，其中房票安置4574套、貨幣化安置587套，開(kāi)出房票2464張計(jì)14億元，市區(qū)房屋征收安置方式改革，取得了明顯成效。

  因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地結(jié)構(gòu)

  為推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去產(chǎn)能、去庫(kù)存、補(bǔ)短板，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)方面的積極作用,安徽省國(guó)土資源廳指導(dǎo)各地根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存需要和存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題等實(shí)際，制定落實(shí)相關(guān)政策。

  安徽省國(guó)土資源部門從自身職能出發(fā)，采取了一些做法改善房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。以蚌埠市為例：一是延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地開(kāi)、竣工時(shí)間，從原本約定的6個(gè)月開(kāi)工時(shí)間延長(zhǎng)至9個(gè)月，竣工時(shí)間最長(zhǎng)延長(zhǎng)至3年；二是調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目用地土地出讓金繳納方式，均采取分期繳納方式，保證金繳納比例為20%，其余價(jià)款在1年內(nèi)繳清；三是取消開(kāi)竣工履約保證金收取制度。將在土地出讓前應(yīng)收取的土地出讓開(kāi)竣工履約保證金，調(diào)整為相應(yīng)比例的違約金，當(dāng)土地受讓人沒(méi)有按照出讓合同按期開(kāi)竣工時(shí)，由市國(guó)土資源局會(huì)同市財(cái)政局再收取土地出讓開(kāi)竣工違約金。

  與此同時(shí)，安徽省國(guó)土資源部門改進(jìn)和完善土地招拍掛制度，保持城市地價(jià)總體平穩(wěn)，嚴(yán)密防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。例如：為了有效引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng)，合肥市今年5月開(kāi)始實(shí)施經(jīng)營(yíng)性用地“并聯(lián)”拍賣；6月29日，經(jīng)合肥市土地管理委員會(huì)批準(zhǔn)，發(fā)布《合肥市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易規(guī)則（試行）》，全面實(shí)施網(wǎng)上交易?！安⒙?lián)”拍賣和網(wǎng)上交易實(shí)施后，單宗土地報(bào)名人數(shù)、叫價(jià)次數(shù)都有所下降，并且大部分地塊沒(méi)有出現(xiàn)“跳價(jià)增叫”的現(xiàn)象。

  合肥市土地管理委員會(huì)研究要求，“限房?jī)r(jià)”——競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格；“限地價(jià)”——由市國(guó)土資源局印發(fā)《合肥市改革土地拍賣具體操作方式實(shí)施細(xì)則》，開(kāi)始實(shí)施“舉牌應(yīng)價(jià)+書面報(bào)價(jià)+搖號(hào)”的三階段拍賣法。此舉既能保證房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲、地價(jià)不出新地王，也保證了土地不斷供、不“熔斷”。

  通過(guò)招拍掛方式成交的國(guó)有建設(shè)用地、用途為商業(yè)（含辦公）且尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可在不提高規(guī)劃容積率前提下，對(duì)未售部分通過(guò)調(diào)整部分商業(yè)（含辦公）用途、調(diào)整商業(yè)（含辦公）部分自持比例方式，實(shí)現(xiàn)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、促升級(jí)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他社會(huì)主體通過(guò)自持、購(gòu)買或租賃的方式，將商業(yè)（辦公）用途建筑，用于發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間、旅游或所在地稀缺的公共服務(wù)、便民服務(wù)等民生工程。

  此外，加大供后監(jiān)管力度，維持土地市場(chǎng)秩序。依托國(guó)土資源部土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)行土地動(dòng)態(tài)巡查工作制度，加強(qiáng)對(duì)已供房地產(chǎn)用地的監(jiān)管。對(duì)到期尚未開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地進(jìn)行監(jiān)測(cè)，要求核實(shí)并及時(shí)作出處理，及時(shí)督促房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定開(kāi)竣工。蚌埠市及時(shí)督促房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定開(kāi)竣工，對(duì)于因政府等問(wèn)題無(wú)法按期開(kāi)工的，依法辦理延期開(kāi)竣工手續(xù)；對(duì)于經(jīng)濟(jì)下行，資金鏈斷裂，無(wú)實(shí)力的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，鼓勵(lì)其有序退出市場(chǎng)；對(duì)尚未開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)同規(guī)劃、住建部門探索調(diào)整規(guī)劃方案，促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的途徑和方式。

  近期，安徽省積極研究建設(shè)購(gòu)租并舉的住房體系，已啟動(dòng)合肥市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。（來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)）