全國土拍“開年熱”溢價率上漲 拿地陣營分化

   土地是硬通貨，對做規(guī)模與再融資至關(guān)緊要，無物可替代?？缛?018年1月這個新時間片段，土地?fù)屖值貎r上攻連環(huán)上演。剔除土地資產(chǎn)這個硬通貨成分，房企不斷擴展土地儲備，除了應(yīng)對未來增長的需要，我們值得重新思考一個問題—房企對土地稀缺和地價上漲的恐懼，促使它們不得不創(chuàng)造條件去拼搏。
   1月15日，在2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明拋出一則重磅消息：“政府將不再是居住用地的唯一提供者?！?br>   雖然國土部門還在探索階段，并沒有細(xì)則，看上去更像是一種“吹風(fēng)”。但也有人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正處于巨變的前夜。
   2017年，在樓市調(diào)控嚴(yán)厲與市場火爆、去庫存奮戰(zhàn)疊加格局之下，全國賣地收入出人意料地創(chuàng)歷史新高，全年土地出讓總收入超過5.2萬億元，同比增長40.7%。
   進(jìn)入2018年，陸續(xù)有北京、杭州（樓盤）、成都等多個城市土地市場開閘，延續(xù)了去年土地供應(yīng)的熱度，土地市場成交活躍。
   中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州（樓盤）在內(nèi)的33個城市相關(guān)土地成交額均超過10億元。其中，北京土地成交額最高，達(dá)220億元;杭州緊隨其后為206億元;蘇州（樓盤）土地出讓收入176億元;武漢（樓盤）164億元。此外，成都市、福州市、上饒市在1月前半月土地出讓收入都超過50億元。
   一面是多個城市土地市場掀起的“開年熱”，一面是多地定調(diào)2018年“房住不炒”政策。
   現(xiàn)在市場關(guān)心的是，隨著“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革方向確立，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場，就是各地政府的土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，到底會迎來什么樣的明顯變化。
   開年小高峰，溢價率上漲
   目前的土地局勢，可以從2016年下半年看起，當(dāng)時部分熱點城市出臺相應(yīng)土地市場政策，控制地價增長，在土拍市場的表現(xiàn)是以往瘋狂之態(tài)搶地，溢價拿地，地王頻出的現(xiàn)象是越來越少了，但土地市場成交量持續(xù)正增長，刷新了歷史紀(jì)錄。
   全國土地市場在經(jīng)歷了2016年的狂歡，2017年的高熱后，進(jìn)入2018年似有局部升溫之勢。
   1月份，杭州、成都、蘇州等熱點城市土地拍賣市場頻現(xiàn)高溢價地塊，溢價率普遍在40%以上，有的甚至高達(dá)70%，而中鐵建1月初在蘇州摘得的住宅用地，更以每平方米4.3萬元的樓面價刷新了當(dāng)?shù)丶o(jì)錄，較蘇州去年的最高樓面價高出近五成。
   從各地的具體表現(xiàn)來看，部分熱點城市又“熱”了。
   1月19日，杭州出讓7宗地塊，起始總價93.56億元，包含3宗涉宅地塊和4宗商業(yè)地塊。當(dāng)天，7宗地塊全部成功出讓，收得土地出讓金共達(dá)134.31億元，3宗涉宅地塊溢價率均在50%以上。
   杭州土地拍賣市場的升溫并非個別現(xiàn)象。1月18日，成都高新東區(qū)1宗5.86萬平方米住宅兼商業(yè)地塊開拍，最終被四川（樓盤）省誠卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價6.46億元競得，折合樓面價每平方米為4410元，溢價率達(dá)60%。
   同日，在江蘇南通（樓盤）的土拍中，上海（樓盤）合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價13.7億元斬獲啟東（樓盤）南苑中學(xué)南側(cè)1775號地塊，成交樓面價為每平方米8514元，溢價率42.7%。
   而1月初，央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號地塊，更是刷新蘇州土地拍賣單價最高紀(jì)錄。該地塊折合樓面價每平方米4.3萬元，溢價率為43.9%。
   克而瑞分析師楊科偉認(rèn)為，今年1月以來多地土地拍賣溢價率走高，與近期地方政府土地出讓要求降低有關(guān)。多幅高溢價率地塊較為優(yōu)質(zhì)，同時配建或自持要求不高，甚至沒有要求，引來眾多競拍房企，高溢價在所難免。在做大規(guī)模的訴求下，房企對土地的渴求一直存在。加上供地的量和質(zhì)的保證，土地市場必定有所升溫。
   在因城施策的調(diào)控思路之下，去年以來政府對房價上漲壓力較大、庫存消化周期較短的城市加大土地供應(yīng)。分析人士認(rèn)為，今年年初以來，熱點城市土地供應(yīng)持續(xù)增加也是這種調(diào)控思路的延續(xù)。
   新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前來看，多數(shù)一二線城市的土地供應(yīng)在2018年應(yīng)該是趨勢性下降。因為大城市的核心區(qū)域已經(jīng)無地可供，土地相對于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在這種情況下，地方政府一定會減少土地的供應(yīng)，而希望獲得不減少的土地出讓金，所以高價賣地的這種趨勢，是很難改變的現(xiàn)實情況。
   易居研究院研究員王夢雯認(rèn)為，參考?xì)v史規(guī)律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大；而2014年三四線樓市降溫更快，庫存高，導(dǎo)致2014年土地成交少。因此，預(yù)計2018年土地增幅呈前高后低趨勢?！邦A(yù)計全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積增幅在3%左右；全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落，全年增長10%左右。
   房企拿地呈現(xiàn)量級分化
   雖然土地供應(yīng)開閘，“限房價、競地價”方式抑制了高價地的誕生，但是銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規(guī)則與競買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。
   從以往的表現(xiàn)來看，房企各個陣營拿地態(tài)度在加速分化，“越大越積極”現(xiàn)象明顯。
   中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，在2017年，銷售規(guī)模在5000億元以上陣營、1000億~5000億元房企、500億~1000億元房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢加劇，拿地結(jié)構(gòu)更趨均衡；300億-500億元、100億-300億元房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競爭力相對較弱。
   同時，百億房企在重點城市拿地集中度較高，500億元以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州（樓盤）、南通、福州、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、寧波（樓盤）等城市的占比超7成。
   此外，部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國企及大型民企，中小企業(yè)拿地機會較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠(yuǎn)洋、首開、中鐵置業(yè)等國企；廣州（樓盤）土地多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。
   從過往與當(dāng)前形勢觀察，2018年，企業(yè)拿地集中度將會提升。龍頭房企銷售規(guī)模還將繼續(xù)擴張，市場占有率繼續(xù)提升，預(yù)計對新增土地儲備需求量還將繼續(xù)增長。部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃，在三年內(nèi)還提出了三千億元的目標(biāo)，有的是為了上升到新的梯隊，有的是為了防止出現(xiàn)掉隊，這些在2017年拿地較多的企業(yè)，2018年仍將是土地市場上的生猛力量。但在土地市場政策持續(xù)收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴(yán)苛，小型房企很容易被拒之門外。
   克而瑞地產(chǎn)研究員沈曉玲分析，2018年，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機會。
   同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一二線城市是比較好的拿地機會，也是比較好的并購機會。比較看好一線城市、強二線城市周邊的三四線城市拿地機會，其他三四線城市不看好。一線城市、強二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因為直接招拍掛成本太高，從趨勢來看，有沒有引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢以及產(chǎn)城融合的能力將成為這些城市品牌房企在取地戰(zhàn)略上角逐的重點。
   2018年仍被認(rèn)為是一個土地供應(yīng)和成交大年，且限價房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地預(yù)料是供應(yīng)主流。開發(fā)商拿地將更加需要審時度勢。（來源：中國房地產(chǎn)報）