國土部籌謀地王風險防控 專家調(diào)研各地土地市場

　　廣州對虛假地王還未公布最終的處理結(jié)果，又有消息傳出，國土資源部(下稱國土部)擬對各路地王從土地供應到項目竣工的各個開發(fā)環(huán)節(jié)進行全程監(jiān)控，盡力防范高價地王可能帶來的市場風險。
　　一位國土部內(nèi)部人士透露，在最近一次國土部內(nèi)部專家研討會上，針對近期地王頻出且數(shù)量呈快速增長的現(xiàn)象，多名專家提出建議，建立相關制度對土地開發(fā)實行全程監(jiān)管，特別是極端的地王更需嚴查。
　　 但據(jù)權威人士透露，目前國土資源部土地利用管理司對于此建議還沒有任何明確的表態(tài)。
　　“也許會重申以往的政策，但是近期內(nèi)不會再出臺新的調(diào)控政策。”該人士表示，國土部正在密切關注近期地王頻出的現(xiàn)象，并且有關專家也在調(diào)研各地土地市場。
遏制地王沖動
　　“如果實行全程監(jiān)控，將主要是針對土地出讓合同的執(zhí)行情況。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，一些地王被開發(fā)商高價拿走之后，就處于閑置狀態(tài)，并沒有投入開發(fā)。
　　去年，國土資源部、國家工商總局曾聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國有建設用地使用權出讓合同》，并要求自當年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。
　　 按照規(guī)定，在簽訂新版土地出讓合同時，各方需要明確填寫土地上建設項目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率 等指標。受讓人(指土地購買方)應當按照本合同約定的土地用途和容積率利用土地，不得擅自改變。此外，與舊版的土地出讓合同相比，除了規(guī)定開工期限之外， 新版土地出讓合同還對竣工期限也進行了約定。
　　鄒曉云解釋說，監(jiān)管的主要內(nèi)容也就在土地利用規(guī)劃指標和開竣工期限上。
據(jù)介紹，高價地塊難以消化時，開發(fā)商一般會通過修改規(guī)劃指標，如增加容積率或減少綠地率等，來降低樓面地價的成本。
　　有知情人士向記者透露，就在不久前，重慶有多家開發(fā)商聯(lián)合起來要求政府修改容積率，試圖以此來為2007年拿下的高價土地解套。
　　“改動土地利用規(guī)劃指標，將是地王全程監(jiān)管的重點所在。”鄒曉云說。
　　 此外，開發(fā)商在運作高價地塊時，還會通過延遲開竣工期限的方法來應對風險：市場不好的時候，可以等待市場好轉(zhuǎn)；市場好時，也可以延遲開盤以圖更高的利潤。
　　國土部有關專家也表示，對地王進行全程監(jiān)管，也是預防企業(yè)高價拿地之后將風險轉(zhuǎn)嫁，讓全社會承擔。
　　“不能市場好了就高價拿地開發(fā)，市場不好就向政府退地或者修改指標。”該專家表示，如果開發(fā)商高價拿地以后沒有修改規(guī)劃指標的空子可鉆，或者有關部門對土地開發(fā)延遲開竣工期限的行為進行嚴查并予以處罰，也能遏制一些非理性地王的產(chǎn)生。
 實操難題
　　 然而，全程監(jiān)管地王在實際操作上仍面臨諸多難題。
　　“首先地方政府就有可能不愿意嚴查地王。”一位分析人士表示，目前土地出讓金在各地地方財政中占據(jù)很高的比例，如果嚴查地王或者收回閑置土地，可能會令地方財政受損。
　　此外，土地開發(fā)的監(jiān)管機制也并不健全。雖然我國有規(guī)定，土地出讓后兩年內(nèi)仍未開工的將收回土地，但由于動工的定義難以嚴格界定，讓開發(fā)企業(yè)得以通過多種手段來應對。比如，一些開發(fā)商在土地上挖幾個坑以應付監(jiān)管，隨后就將工程擱置。
　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，僅僅依靠并不完善的監(jiān)管機制，還不能解決地王頻出的問題。如果對現(xiàn)在土地制度不進行大規(guī)模變革，從目前看，幾乎沒有根治地王現(xiàn)象的辦法。
　　盡管是否全程對地王進行監(jiān)管目前還無定論，但針對目前土地市場的現(xiàn)狀，國土部相關人士表示，國土部正在敦促各地方政府完成今年的土地供應計劃，確保土地市場的供應量。

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